Оглавление:
- Квартиранты. Источник дохода или головная боль?
- Выселение квартирантов, живущих без заключения договора найма
- Договор найма — гарантийные обязательства или камень преткновения?
- Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей
- Что нужно знать
Если у вас есть жилье, жить в котором вы пока не намерены, но и продавать не собираетесь, лучшее, что можно с ним сделать – сдать в аренду. Решение во всех отношениях правильное:
- во-первых, у вас появятся средства на оплату коммунальных платежей в сдаваемой квартире. Кстати, лучше включить эти суммы в арендную плату. Вы можете просто увеличить плату за проживание в квартире на размер коммуналки, либо договориться с квартирантами, что все платежи они будут вносить самостоятельно. Во втором случае постарайтесь ежемесячно проверять квитанции об оплате, дабы вызов в суд по поводу просроченных платежей за коммунальные услуги не стал для вас неожиданностью. Если вы проживаете в другом городе, попросите новых жильцов ежемесячно высылать вам квитанции по месту вашего фактического проживания.
- во-вторых, у вас появится дополнительный источник доходов.
- в-третьих, квартира, что называется, будет под присмотром. Постоянное проживание в ней людей снизит вероятность ограбления. Также это удобно на случай многих аварийных ситуаций (лопнул водопровод, канализацию «прорвало» и т.д.). Особенно это важно в том случае, когда вы по каким-либо причинам не имеете возможности явиться в квартиру при первой же необходимости.
Квартиранты. Источник дохода или головная боль?
В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно. И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.
Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.
Или же вы вовсе можете стать жертвой аферы. Часто сдают квартиру вполне приличному на вид жильцу без заключения договора и даже не потрудившись проверить его документы и обзавестись данными паспорта.
А потом оказывается, что жилец-то – аферист, который, заплатив вам за квартиру за месяц вперед, сам пересдал ее третьим лицам, взяв с них оплату за полгода, и исчез. В этом случае вопрос, как выселить квартирантов из своей квартиры, решить будет весьма сложно. Поскольку жертвами мошенников оказываются сразу две стороны: вы и новые жильцы.
Итак, квартиранты, которым вы сдали жилье, оказались все же для вас головной болью. Что делать? Ответ на этот вопрос зависит, прежде всего, от того, подписывали ли вы договор найма с квартирантами или обошлись без него.
Рассмотрим подробнее оба варианта возможного выселения (без договора и с ним):
Выселение квартирантов, живущих без заключения договора найма
Вопреки бытующему мнению, договор, хотя и защищает права собственника жилья и гарантирует сохранность имущества (для этого, правда, не забудьте приложить к нему акт передачи этого самого имущества по договору найма), зачастую становится документом, усложняющим процесс изгнания неугодных квартирантов. Почему? Да потому что без него они и не квартиранты-то вовсе, а, скорее, гости, которые задержались в вашей квартире. А попросить гостей покинуть жилплощадь проще, нежели выселять с нее тех, кто находится здесь на законных основаниях.
Так как же выселить квартирантов из квартиры без договора и кто может оказать в этом содействие? А сделать это весьма просто. Только не вздумайте приходить в квартиру, пока там никого нет и менять замки. Вас же потом еще и в краже обвинят. Напротив, придите тогда, когда квартиранты будут на занимаемой площади. И обязательно прихватите с собой документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру и удостоверяющие личность. И делать это должен собственник квартиры.
Оказавшись же в арендуемой неугодными жильцами квартире, вызывайте полицию и сообщайте о присутствии в вашем доме посторонних лиц, от которых вам хотелось бы избавиться. Тем более, что находятся они здесь без каких-либо юридических на то оснований. И сотрудники полиции помогут вам выставить «гостей», или же последние покинут ваши метры самостоятельно, как только вы им объясните цель вашего прихода и способ, которым вы собираетесь от них избавиться.
Без договора, кстати, гораздо проще решается и вопрос, как выселить квартирантов с детьми, поскольку даже с детьми они остаются всего лишь вашими гостями, для выселения которых достаточновашего желания и, в случае необходимости, незначительного содействия правоохранительных органов.
Договор найма — гарантийные обязательства или камень преткновения?
А вот при наличии договора найма вы должны действовать, согласно действующим законам РФ. Поскольку документ защищает не только ваши права, но и права квартирантов, выселить их вы можете только в судебном порядке.
Не беспокойтесь, суд будет на вашей стороне, поскольку закон защищает права собственника с большим усердием, нежели права нежеланных временных жильцов. Однако вы должны будете доказать, что квартиранты действительно нарушают прописанные в договоре обязательства.
Для того, чтобы не мучиться впоследствии вопросом, как выселить заселенных по договору квартирантов, которые не платят, через суд и, главное, как подтвердить факт отсутствия платежей, целесообразно вести специальную ведомость. В нее вы должны ежемесячно вписывать размер суммы, полученной от квартирантов за проживание на вашей жилплощади, указывать дату внесения платежа и ставить подписи сторон (вашу и квартиранта). В этом случае по ведомости сразу будет видна общая картина.
Единственный минус официального разбирательства состоит в том, что квартиранты будут проживать в вашей квартире в течение всего срока, который потребуется на решение проблемы в судебном порядке. То есть выселить их вы сможете не ранее, чем получите на руки соответствующее решение суда, подтверждающее ваше на то право. На это может уйти не меньше месяца.
И успех будет зависеть во многом от того, насколько правильно и грамотно было составлено исковое заявление. Поэтому не лишним будет в данном случае изначально обратиться за помощью к адвокату, который поможет вам составить заявление верно и подскажет, о наличии каких документов и справок вам стоит побеспокоиться заранее для ускорения судебного процесса в конкретном случае.
Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей
Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.
Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.
Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом. Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.
Что нужно знать
Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:
- обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
- удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
- не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
- сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.
Соблюдение этих несложных правил поможет вам избежать неприятных последствий сдачи жилья внаем. Однако, если вы все же столкнетесь с проблемой, как выселить квартирантов из квартиры, не отчаивайтесь. Постарайтесь действовать спокойно и в строгом соответствии с законом, чтобы самим не оказаться в роли обвиняемых на судебном процессе.
Пусть предоставленная внаем квартира станет источником дохода, не приносящим отрицательных эмоций!
1. Срок действия договора подходит к концу, арендатор не хочет выезжать
В первую очередь нужно направить жильцу письменное предупреждение о том, что срок действия договора заканчивается, и вы не будете его продлевать. Лучше отправить заказное письмо Почтой России с описью вложения. В документе нужно указать, когда (время, место) должна состояться передача помещения.
Наличие такого предупреждения будет означать, что договор не продлён. С окончанием срока действия договора арендатор утрачивает право на нахождение в вашей квартире. Выселение жильцов должно производиться по решению суда.
Как обратиться в суд?
Нужно обратиться с иском в районный суд по месту нахождения квартиры. Найти адрес можно на сайте суда в своём регионе. Например, в Москве на этом сайте. Для поиска введите название улицы и дома.
За подачу иска нужно заплатить госпошлину 300 ₽. Если вы не сможете написать иск самостоятельно, то за услуги юриста в Москве придётся отдать не меньше 30 000 ₽. Судебное разбирательство может занять полгода-год.
Если суд встанет на вашу сторону, то дальше должны подключиться судебные приставы. Сначала они должны направить требование о добровольном исполнении решения суда. Если жилец его не исполнит, то к нему будут применяться меры принудительного исполнения решения суда (ст. 107 ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Обычно у приставов много работы. Они могут не сразу обратиться к жильцу с требованием о выселении по решению суда. Можно ускорить этот процесс, если получить исполнительный лист в суде и самостоятельно отнести его в службу судебных приставов. После получения этого листка жильца должны выселить в течение двух месяцев — это срок исполнительного производства. Процедура описана в статье 107 Закона «Об исполнительном производстве».
Если должник не выедет из квартиры в установленный срок, то пристав вынесет постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (7% от размера долга, если он был) и определит новый срок для выселения. При его нарушении начнётся этап принудительного выселения без каких-либо дополнительных извещений.
Принудительное выселение производится с участием понятых (иногда при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении, освобождении помещения и описи имущества. Если арендатор оставит в квартире свои вещи, то они будут храниться у пристава.
Всё то время, пока жилец занимает квартиру без продления договора, он обязан продолжать платить аренду. Если не платит, то взыскивать эту сумму придётся также через суд. Размер платы за фактическое пользование помещением будет определяться по размеру арендной платы, указанной в договоре. Но если договора изначально не было, то нужно будет доказать стоимость аренды. Можно предоставить в суд ставки по арендной плате за аналогичные объекты и потребовать оплату, исходя из этих цифр.
2. Договора по аренде нет
Законодательством такие отношения не регламентируются. Поэтому для выселения нужно привлекать полицию.
Нельзя пытаться самостоятельно выселять квартирантов с применением насилия, за это предусмотрена уголовная ответственность.
Перед обращением в правоохранительные органы нужно вручить жильцу в присутствии свидетелей (можно попросить соседей) письменное требование о выселении, например, в течение трёх дней. Если жилец не возьмёт требование, то придётся составить об этом акт и подписать его вместе со свидетелями.
По истечении срока, который вы указали в требовании, нужно написать письменное заявление участковому. Возьмите с собой копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру.
Как найти участкового?
На сайте МВД.РФ можно найти информацию об адресе, где находится участковый, и его контактный телефон.
Следует помнить, что он не сможет ничего предпринять, если заявителю не причинён прямой ущерб или физический урон (другими словами, он не будет возбуждать административное или уголовное дело). На практике участковый просто придёт к квартирантам для разъяснения ситуации и предупредит их о последствиях. Такая мера поможет добиться добровольного выселения.
Участковый может сообщить в налоговую инспекцию, что помещение сдавалось в аренду. Но если у вас нет договора, то налоговой на практике будет трудно определить размер налога.
3. Арендатор живёт в квартире с ребёнком
Так как ребёнок не прописан в квартире, то работают стандартные правила выселения. Но стоит быть готовым, что на практике суды будут трактовать все сомнения в пользу семьи с ребёнком.
4. В квартире живёт и прописан родственник, который не платит
Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни.
Порядок действий такой:
1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения.
2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени.
3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры.
Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.
Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.
При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.
5. Арендатор шантажирует, что расскажет о неуплате налогов от сдачи квартиры
Он вполне может это сделать. Арендатор может доказать, что снимал жильё без договора, потому что вы хотели уйти от налогов или по иным причинам. Для этого жилец может предоставить расписки о получении денег, свидетельские показания или, например, ссылаться на факт передачи ключей.
Налоговую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом. Если квартира сдавалась в 2019 году, то налог нужно платить в 2020 году. А если договор аренды с 1 января 2020 года, то налог по нему должен платиться в 2021 году. Возможно, по вашему договору срок уплаты налога ещё не наступил. Это довод в пользу договоров на несколько месяцев.
На сколько бы месяцев не был составлен договор аренды, длительность его срока связывает только арендодателя. Наниматель квартиры в любое время может расторгнуть договор найма, предупредив об этом собственника за три месяца. Так что договор аренды на год не даёт вам гарантий долгосрочной сдачи квартиры. На практике предпочтительный срок договора аренды, который обычно устраивает обе стороны, составляет полгода.
Что будет, если не платить налоги
Налоги платить нужно. Согласно статье 208 Налогового кодекса (НК РФ), доходы, полученные от сдачи в аренду, подлежат налогообложению. Ставка налога составляет 13%. Можно приобрести статус самозанятого, в этом случае налог будет ещё меньше — 4%.
По статье 122 НК РФ, штраф за неуплату налога составляет 20% от суммы уклонения, а в случае умышленных действий — 40%.
Стоит учитывать, что сначала налоговая инспекция должна направить требование об уплате налога.
Как налоговая может сама узнать о сдаче квартиры
На практике налоговая инспекция может узнать о доходе от аренды, если:
-
квартира сдаётся юридическому лицу, так как юридическое лицо сдаёт бухгалтерскую отчётность в налоговую инспекцию;
-
поступила информация от арендатора, соседей, участкового.
С большой долей вероятности налоговая инспекция обратит внимание на эту информацию в следующих случаях:
-
если ранее подавалась налоговая декларация, а потом её перестали подавать;
-
если сдаётся дорогостоящая квартира и арендная плата высокая;
-
если человек обращается в налоговую инспекцию за получением возврата по налогу;
-
если у человека в собственности несколько квартир.
Налогоплательщик не может быть привлечён к ответственности за совершение налогового правонарушения, если уже прошло три года.
Как правильно прописать процедуру выселения из квартиры в договоре
Процедура выселения должна соответствовать требованиям Гражданского кодекса, так что пункты, нарушающие ГК РФ, будут нерабочими.
В договоре надо указать порядок выезда, передачи ключей и возврата помещения. Стоит установить штраф за нарушение этой процедуры.
Выглядеть это может так: «Последним днём аренды помещения является (например) 31 октября 2019 года. В этот день арендатор обязан вернуть помещение и ключи (столько-то экземпляров), освободив помещение от своих вещей. За невыполнение этого условия арендатор должен уплатить штраф в размере ____ ₽, который может быть удержан арендодателем из обеспечительного платежа. Также в случае невозврата помещения в указанную дату арендатор будет обязан уплатить плату за дни фактического пользования помещением, равную по размеру сумме арендной платы».
Анастасия, участница сообщества Flats for friends в фейсбуке:
Знакомые столкнулись с неприятной ситуацией. Предупредили жильца за полтора месяца, что не собираются продлевать договор аренды. Однако арендатор категорически отказывался уезжать после его окончания.
Аргументы жильца были такие:
-
Я же плачу вовремя.
-
Мне тут удобно.
-
Не выставите же вы меня на улицу с вещами.
-
Я ищу, но мне ничего не нравится. Не нравится двор. Вид из окна. Место. Цена.
-
Меня здесь всё устраивает, я буду тут жить. А что, я ведь плачу деньги.
Арендатор имеет хорошую стабильную работу. Проблем с деньгами нет. Он был очень настойчив и отказывался уезжать.
В итоге после практически ежедневных переговоров в течение месяца они пришли к соглашению: знакомые полностью оплатили переезд жильцу (машину и грузчиков) и часть стоимости агента, искавшего ему квартиру. Только на таких условиях арендатор съехал.
Автор: Игорь Зиневич, управляющий партнёр юридической компании «Зиневич и партнёры»
Автор Правовой центр На чтение 7 мин. Просмотров 125 Опубликовано
Лица, имеющие неиспользуемую жилую площадь, могут сдавать ее и получать дополнительный доход. Но порой граждане, арендующие квартиру, оказываются недобросовестными, из-за чего встает вопрос о принудительном выселении.
Основания
Перед тем как выселить арендаторов из квартиры, владелец недвижимости должен удостовериться в наличии оснований. Если был заключен договор, то процедура должна проходить согласно установленному законодательству.
Основания расторжения договора найма:
- Решение квартирантов, которое соответствует условиям заключенного соглашения.
- Решение владельца квартиры.
- Судебное решение.
При заключении соглашения указывается точный срок передачи права проживания на территории. Расторжение соглашения раньше указанной даты, возможно только в следующих ситуациях:
- Квартира используется не по назначению.
- Квартире был нанесен ущерб.
- Квартиранты нарушают права соседей.
- Просрочена оплата квартиры (на 2 месяца, если аренда заключена менее чем на 12 месяцев; на 6 месяцев, если договор заключен более чем на 12 месяцев).
- Жизни квартирантов находятся в опасности.
Дополнительные условия прописываются в договоре, который принимается судом как первостепенное руководство, на основе чего выносится решение. Соглашение не должно противоречить действующему законодательству. Если между сторонами не было заключено соглашение, то это позволяет выгнать жильцов в любой момент без объяснения причины.
Порядок действий
Порядок действий, помогающий определить, как выселить квартиросъемщиков согласно законодательству. Алгоритм изменяется в зависимости от наличия договора.
Выселение арендатора из квартиры, если был заключен договор найма:
- Собрать правоустанавливающие документы на владение площадью.
- Выявить нарушения и собрать документальное подтверждение. Например, если нарушены условия или законы РФ.
- Если нужно досрочное расторжение отношений, необходимо отправить квартирантам уведомление о выселении арендатора за 1-3 месяца. Они в обязательном порядке должны поставить подпись, что будет говорить о факте ознакомления с письмом. Уведомление составляется в двух экземплярах.
- Если арендатор не согласен на добровольно покинуть квартиру при наличии оснований, то владелец вправе подать иск.
Выселение арендатора, если не был заключен договор найма:
- Сообщить о необходимости выселения за один месяц. Срока хватит, чтобы арендующие смогли найти другую площадь для проживания.
- Если же поступил отказ, зайдите в квартиру, когда в ней присутствуют арендаторы. При себе необходимо иметь паспорт и документы, устанавливающие право на владение недвижимостью.
- Вызвать полицию и заявить о наличии третьих лиц, находящихся на территории без оснований, которые не хотят добровольно покидать площадь.
- Если же квартиранты сменили замки, то потребуется дополнительно вызвать МЧС, которые взломают дверь, но только при наличии документального подтверждения права владения недвижимостью.
Когда могут возникнуть сложности
Квартиросъемщики зарегистрированы в квартире
Наличие регистрации усложняет процесс освобождения помещений. Дело в том, что регистрация позволяет проживать на территории, на законных основаниях. Если прописка временная – до момента ее окончания, если регистрация бессрочная – бессрочно. Для выселения таких квартирантов потребуется обращаться к сотрудникам УФМС.
Только миграционная служба имеет достаточные полномочия для помощи владельцу квартиры, но для этого потребуется существенное основание для совершения процедуры:
- Решение суда.
- Согласие арендатора и соответствующее заявление.
Снятие регистрации при обычной ситуации – долгий процесс. Все изменяется, если есть некоторые условия. Если гражданин получил прописку менее полугода назад, то выдворение будет быстрым. Выселение арендатора квартиры без согласия возможно, если жилец:
- призван на срочную военную службу;
- осужден за преступление, вследствие чего был лишен свободы на любой срок;
- признан пропавшим без вести либо безвестно отсутствующим;
- умер или признан умершим;
- заключил соглашение найма с использование недостоверной информации или поддельных документов.
Именно из-за сложностей, которые возникают при наличии регистрации, далеко не каждый арендодатель готов прописать на своей жилплощади третьих лиц. Особенно сложно дела обстоят с прописанными детьми.
В квартире проживают дети
Дети – это социально незащищенный слой граждан. Для обеспечения полноценной защиты прав этой категории, созданы органы опеки и попечительства, которые будут представлять интересы ребенка в любой ситуации.
Проблемы начинаются еще на стадии заключения договора:
- В документе должны быть указаны не только сведения о нанимателе, но и данные несовершеннолетнего ребенка. Соответственно, должны предоставляться паспорта, если же ребенку менее 14 лет, то свидетельство о рождении.
- Ребенок должен получить временную регистрацию. Такое право будет отстаиваться органами опеки и попечительства. После того как ребенок был прописан, органы должны быть оповещены о проведенной процедуре.
Такое правило не позволит выгнать ребенка на улицу. Принудительное выселение квартирантов по решению суда не освобождает арендодателя от ожидания, пока наниматели не найдут альтернативную площадь для проживания. Из-за этого нередко подобные дела затягиваются на несколько месяцев. За всем процессом будут наблюдать органы опеки.
Сам владелец квартиры может ускорить процесс, если поможет найти подходящую площадь. Если же арендаторы намеренно затягивают с выездом, то владельцу следует отправиться в органы опеки, имея доказательства факта содействия в поиске и выборе подходящей жилплощади. В некоторых случаях может потребоваться дальнейшее обращение в суд.
Выселение зимой
На факт признания необходимости съезда с жилплощади время года никак не влияет. Единственной проблемой может оказаться нежелания принудительного выселения, так как отправлять человека на улицу зимой никто не хочет. Вместо этого, суд назначит стандартные 1-3 месяца на поиск альтернативного места жительства.
Выселение нанимателя через суд
- составить исковое заявление;
- приложить к иску необходимые документы;
- подача заявления и документов;
- оплата государственной пошлины;
- рассмотрение дела в рамках суда;
- если принято решение о выселении, то составляется исполнительный лист, в соответствии с которым все условия должны быть выполнены.
Необходимая документация
Документация потребуется в случае судебного урегулирования ситуации:
- Документ, подтверждающий право собственности арендодателя.
- Договор найма.
- Документальные доказательства наличия весомого основания.
Законодательство
Законодательные акты, которые могут быть полезны, когда собственник задумывается о том, как выселить арендатора:
- 687 ГК РФ – основания расторжения;
- 293 ГК РФ – основания выселения квартирантов;
- 19.1 КоАП РФ – случаи самоуправства и наказания за нарушения закона, например, если владелец решил самостоятельно выгнать квартирантов без оснований;
- 288 ГК РФ – список предназначений жилого помещения.
Судебная практика
Судебная практика показывает, что каждой из сторон выгодно составлять между собой заключения при помощи договора. Это позволяет защититься от мошенников и доказать свою правоту в судебном порядке.
Советы юриста
Квартиранты не оплачивают коммунальные платежи
Квартирант не обязан платить за коммунальные платежи, если данный пункт не присутствует в заключенном договоре. Поэтому перед сдачей собственности необходимо разъяснить данный пункт и внести сведения о том, кто должен оплачивать ЖКУ.
К квартирантам есть претензии со стороны соседей
Если соседи жалуются на поведение квартирантов, то потребуется обратиться к законодательству. Выселение квартирантов из квартиры по этой причине, возможно только при наличии показаний соседей, исходя из которых суд сможет установить факт нарушения прав. Но если между сторонами не был заключен договор, то выселение может происходить без судебного вмешательства.
Если возникают вопросы по теме статьи, задайте их в комментариях либо дежурному юристу сайта в форме всплывающего окна. Также вы можете позвонить по указанным телефонам. Мы обязательно ответим и поможем.
Уважаемые читатели!
Важно! Проблемы, связанные с жильем, относятся к категории сложных дел. Проконсультируйтесь бесплатно с юристами нашего журнала
+7 (499) 938 91 09
ПОХОЖИЕ ЗАПИСИ
Сегодня многие люди, обладающие еще одним жильем, сдают «дополнительные» квадратные метры в аренду. Однако периодически эту площадь приходится освобождать от жильцов. Хорошо, если сторонам удается обо всем договориться и они расстаются без взаимных претензий. Но часто собственники вынуждены принудительно выселять квартиросъемщиков. Какие могут быть для этого юридические основания, как правильно провести эту процедуру и о чем полезно знать в данной ситуации, рассказывает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Тамерлан Зеликов.
[email protected]/Depositphotos
Не всем, но многим арендаторам/наймодателям знакома ситуация, когда надо выселять арендатора/нанимателя из занимаемой им квартиры. Чем отличаются понятия, написанные через слэш («/» — прим. ред.)? — Все просто. Договор найма предусматривает сдачу только жилых помещений, договор аренды — и жилых, и нежилых. Это важно, так как в зависимости от заключенного сторонами соглашения будут отличаться и основания для выселения жильца.
Как выписать арендаторов из квартиры?
Зарегистрировал в квартире иностранку на 3 года. Будут ли проблемы при выписке?
Договор аренды
Договор аренды (письменный) предполагает, что расстаться со снимающим у вас жилье можно, если:
- кто-либо из вас (арендодатель или арендатор) решил отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, — ст. 610 ГК РФ. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за три месяца до его фактического расторжения. Однако конкретно вашим соглашением может быть установлен иной срок. Получается, что как договаривались, так и будет. Также в договоре можно и нужно прописать штрафные санкции за нарушение этого условия;
- арендатор неоднократно нарушал условия договора или назначения имущества (например, если пересдавал вашу квартиру, но уже под хостел, то есть использовал в предпринимательских целях), — абз. 1 пп. 1 ст. 619 ГК РФ;
- жилец испортил ваше имущество — абз. 1 пп. 2 ст. 619 ГК РФ;
- более двух раз подряд не была внесена арендная плата по истечении установленного срока платежа — абз. 1 пп. 3 ст. 619 ГК РФ;
- арендатор не произвел капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки — абз. 1 пп. 4 ст. 619 ГК РФ. Как правило, снимающий жилье не должен делать в нем капремонт. Но иногда в договоре эта обязанность возлагается именно на жильца либо же данный пункт прописывается в отдельном акте-приложении, то есть по соглашению сторон (см. ст. 616 ГК РФ и комментарии к ней). Пример работ по капремонту: квартиросъемщик въехал в квартиру и по договоренности с хозяином сменил старую газовую плиту на электроплиту.
Вместе с тем, если арендатор что-то испортит, сразу выселить его нельзя. Надо обозначить для него срок, написав претензию и отправив ее ему с тем, чтобы он смог исправить то, что случилось.
Важно! Если вы хотите выселить жильца, опираясь на те пункты, в которых прописаны положения из ст. 619 ГК РФ, скорее всего, вам будет нужно обращаться в суд. Но перед этим, как сказано выше, необходимо соблюсти досудебный претензионный порядок. Если этого не сделать, ваше исковое заявление будет оставлено без рассмотрения:
- подошел срок окончания договора аренды;
- есть иные основания, предусмотренные договором.
Тренды на рынке аренды: налоги и индивидуальные договоры
Права арендатора квартиры
Договор найма
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Как именно выселяют жильцов?
Порядок выселения арендатора/нанимателя будет зависеть от того, имеется ли заключенный между сторонами соответствующий гражданско-правовой договор (либо доказательства фактически сложившихся отношений аренды/найма) или таковые отсутствуют. Но, конечно, только в том случае, если стороны не договорились.
Инструкция: как зарегистрировать договор найма
Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку
Итак, при наличии заключенного в письменной форме договора или доказательств фактически сложившихся отношений (к примеру, если договор заключен в устной форме, подтвердить его наличие могут ежемесячные фиксированные платежи на счет арендодателя/наймодателя, электронная или иная переписка, содержащая информацию о жилье/способах оплаты, и др.) выселение жильцов осуществляется следующими способами:
- в судебном порядке. Здесь следует указать, что ст. 40 Конституции РФ и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ предусматривают положение, согласно которому «никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами». Толкуется это судебной практикой так, что выселение законно вселившихся жильцов во внесудебном порядке запрещено: абз. 3 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Но сделать это через суд вполне возможно;
- если вы поговорите с арендатором/нанимателем (юридически это называется «меры оперативного воздействия») и в разговоре укажете, что если вышеупомянутый иск будет удовлетворен, ему (жильцу) придется выплачивать денежные средства за фактическое проживание в квартире после прекращения отношений между вами, а также возмещать судебные расходы и иные убытки собственника. На некоторых действуют вот такие превентивные меры, и до суда в итоге дело не доходит.
А если доказательств нет?
В ситуации, когда доказательства заключения договора аренды/найма отсутствуют, принудительное выселение возможно следующими способами:
- путем обращения в суд с исковым заявлением, как и приведено выше. Практика в этом сегменте следующая. Если у лица нет оснований для проживания в квартире, 100% его выселят. Плюс к этому заставят заплатить за фактическое проживание. А если еще окажется, что арендодателю/наймодателю был причинен существенный ущерб, жилец может быть даже привлечен к уголовной ответственности за самоуправство;
- посредством мер самозащиты (например, замены замков). Однако в ситуации с теми же замками лучше всего для проведения этой процедуры пригласить участкового уполномоченного полиции, чтобы он зафиксировал в протоколе факт замены замков собственником. Это делается для того, чтобы у владельца жилплощади, если жилец подаст на него за это в суд, в том же суде было изначальное преимущество. Потому что тогда арендатору/нанимателю придется доказывать право на проживание, право собственности на оставшиеся в квартире вещи или, к примеру, то, что собственник испортил его имущество, когда, скажем, выносил его в подъезд.
Впрочем, все хорошо в меру. При этом необходимо учесть, что если хозяин квартиры решает открыть ее самостоятельно (в случае отсутствия в ней в этот момент жильца), целесообразно снова-таки пригласить участкового. Он должен зафиксировать наличие в помещении ценных вещей, чтобы вас (собственника) впоследствии не обвинили в их хищении.
Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?
Хочу сдать квартиру – как найти арендаторов?
Куда еще можно обратиться?
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Итог
Если собственник и жилец не договорились между собой, только суд уполномочен принимать решение о принудительном выселении лица из занимаемой им на правах аренды/найма квартиры. Безусловно, хозяин жилья может сменить замки или вызвать полицию. Но это не всегда эффективно. Так что универсальный совет в этой истории — постарайтесь найти общий язык с другой стороной и решить дело мирным путем.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Может ли соседка сдавать свою комнату в коммуналке без нашего согласия?
Как выписать из квартиры человека, если другого жилья у него нет?
Как сдача квартиры отразится на моей пенсии?
Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Возникновение различных конфликтных ситуаций в сфере аренды жилого помещения – не редкое явление. Очень важно знать методы их решения, чтобы в нужный момент суметь защитить свои права.
Мы подготовили для вас статью, подробно рассказывающую какие способы выселения существуют, как это зависит от наличия договора и другие особенности подобных случаев.
○ Как выселить квартирантов, проживающих без договора?
Несмотря на то, что законодательство запрещает аренду квартир без официального договора, многие арендодатели пренебрегают этим запретом. Чаще всего это связано с нежеланием платить налоги с прибыли, получаемой за аренду. Реже основаниями является нежелание заниматься бюрократическими тонкостями или излишняя доверчивость.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Основания для выселения.
Независимо от того, как пришли к подобному решению участники правовых отношений, следует учитывать, что отсутствие договора существенно повышает риск несоблюдения сторонами своих обязанностей.
Так, в этом случае, хозяин помещения может в любой момент отменить аренду в одностороннем порядке, что невозможно при заключенном соглашении. Причинами обычно является:
- Систематическое нарушение сроков платы за проживание.
- Нарушение определенных устных договоренностей с арендодателем.
- Использование жилплощади не по назначению.
- Отсутствие должного ухода за квартирой, вследствие чего состояние имущества ухудшается и др.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Вправе ли собственник выселить арендатора?
Арендодатель может в любой момент прекратить аренду просто отменив ее. Перечисленные выше причины являются основанием для выселения при обращении в суд. Если собственник планирует своими силами справиться с проблемой, причины такого решения могут быть самыми разными. При этом арендатор не сможет противиться выселению, так как нет договора, который защищал бы его права.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор не заключен.
Если нет подписанного соглашения, отношения между хозяином жилплощади и арендатором регулируются ЖК РФ и ГК РФ.
- «1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
- 2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ст. 30 ЖК РФ)».
Так, хозяин обладает правом владения жилплощадью и возможностью совершать с ней различные операции, в том числе и сдавать в аренду.
Что касается квартиросъемщика, без существования договора, он имеет право пользоваться переданным ему имуществом и осуществлять ремонтные работы. Важно учитывать, что отсутствие подписанного соглашения практически оставляет квартиранта без прав.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Способы выселения.
Если арендатор отказывается покинуть жилье в добровольном порядке, можно прибегнуть к определенным действиям, которые помогут разрешить ситуацию.
- Сменить замок. Это самый быстрый и легкий способ закрыть доступ в квартиру арендатора. Однако следует учитывать, что если выселение происходит исключительно по желанию собственника без обоснованных претензий, то арендатор может подать иск на признание устного договора недействительным.
- Полиция. Можно вызвать участкового, который засвидетельствует отказ квартиранта покинуть жилплощадь, а также зафиксирует реальное состояние жилища.
- Суд. Это крайняя мера, до которой редко доходят участники правовых отношений без договора. Метод заключается в направлении иска с требованием освободить жилплощадь и указанием предпринятых действий.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Особенности выселения для коммунальных квартир, малосемеек, квартирантов с детьми.
Когда речь идет о коммунальной квартире, основанием для выселения могут стать жалобы соседей на нарушения своих прав. Отсутствие договора значительно облегчает процесс освобождения жилплощади от арендатора.
Если арендуется комната в малосемейной квартире, основанием для выселения, как правило, является задолженность по оплате коммунальных услуг либо арендной платы. Также требование покинуть комнату может исходить от соседей, которые страдают от неподобающего поведения квартиранта. В данном случае они составляют иск, если сам арендатор уклоняется от него.
Также не является основанием для отмены процедуры выселения наличие маленького ребенка. В данном случае окончательное решение хозяина зависит от его совести. Однако если дело дойдет до суда, наличие маленького ребенка может быть признано смягчающим обстоятельством и основанием для отмены решения о выселении.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Выселение в зимний период.
При отсутствии договора освободить жилплощадь от квартирантов можно с помощью полиции. Нужно обратиться в правоохранительные органы с заявлением о том, что в принадлежащей заявителю квартире находятся посторонние лица, отказывающиеся его покинуть.
Однако при этом следует учитывать, что взыскать долги по арендной плате и компенсацию за порчу имущества будет невозможно.
Вернуться к содержанию ↑
○ Как выселить квартирантов, проживающих по договору?
Если стороны заключили договор аренды, это в значительной мере защищает их от ненадлежащего поведения контрагента.
✔ Права и обязанности квартиранта и собственника, если договор заключен.
При условии, что в договоре не прописано иное, квартирант обладает следующими правами:
- Возможность пользоваться переданным ему имуществом в полной мере.
- Возможность приглашать временных постояльцев, при условии, что это не будет повторяться каждый день.
- Иметь преимущественное право на заключение нового договора.
- Сдавать квартиры в субаренду с согласия собственника и др.
В то же время он обязан:
- Содержать переданное имущество в том же состоянии, в котором его принял с учетом естественного износа.
- Использовать жилье исключительно по назначению.
- Вносить арендную плату в установленный соглашением срок и т.д.
Права арендодателя по типовому договору аренды следующие:
- Сдавать жилье в аренду.
- Систематически проверять его состояние.
Обязанность у него при этом одна:
- Представить имущество во временное пользование в соответствии с составленным актом приема-передачи (если впоследствии обнаружатся дефекты, не обозначены в момент договора, хозяин должен их устранить).
Вернуться к содержанию ↑
✔ Выселение по сроку окончания договора.
Если срок действия аренды закончился, новое соглашение составляется исключительно с согласия каждого участника. При этом никто не может склонить другую сторону к подписанию документа.
Но если жильцы отказываются покинуть квартиру после истечения срока действия договора, можно пригласить на помощь полицию, которая составить необходимые для суда протоколы.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Досрочное выселение.
Право на досрочное прекращение договора найма имеет только наниматель. Хозяину площади для выселения квартирантов до истечения срока действия договора необходимо обратиться в суд, представив доказательства наличия оснований. К таковым относится:
- Систематическая неоплата арендной платы.
- Нарушение правил проживания и создание ситуаций, угрожающих жизни и здоровью соседей.
- Признание дома ветхим.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Уведомление о выселении.
Прежде чем приступать к принудительному выселению нужно попытаться решить дело мирным путем, предложив квартиранту добровольно покинуть помещение. Для этого нужно написать уведомление о требовании выселения. Специальных требований к его оформлению нет, но необходимо прописать:
- Личные данные участников договора.
- Описание претензии, предъявленной компании.
- Сроки для освобождения жилплощади.
Уведомление желательно отправить заказным письмом. Подпись квартиранта подтверждает факт получения извещения.
Вернуться к содержанию ↑
○ Выселение через суд.
Обращение в судебные инстанции является единственным способом принудительного выселения квартирантов.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Если арендатор без договора.
Первым шагом к выселению станет извещение арендатора о своем намерении потребовать освобождения жилища. Это делается для того, чтобы у квартиранта была возможность исправить претензии. Если этого не происходит, следует обращение в суд с приложением документов:
- Устанавливающих личность.
- Подтверждающих право собственности.
- Квитанции о наличии долгов по оплате коммунальных услуг и других бумаг по требованию суда.
Решение суда зависит от конкретных обстоятельств дела. Но чаще всего при расторжении аренды за отсутствие платы, суд становится на сторону арендодателя. Хотя не стоит упускать из виду риск привлечения его к ответственности за попытку сокрыть доходы от сдачи квартиры внаем.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Если арендатор с договором.
При наличии заключенного соглашения, основанием для выселения является несоблюдение его пунктов, а именно:
- Отсутствие своевременной арендной платы.
- Использование жилья не по назначению.
- Ухудшение состояния вещей, переданных во временное хранение.
- Поведение, создающее угрозу для соседей.
Если квартиранты оформили временную регистрацию в арендуемой квартире, их можно выселить досрочно только в судебном порядке.
Документы, которые требуется приложить к иску:
- Правоустанавливающие.
- Доказывающие факт систематического нарушения правил проживания (свидетельские показания, протоколы участкового).
- Копию договора аренды, иные документы по желанию истца.
Процедура принудительного выселения может начаться только после вынесения соответствующего судебного решения.
Таким образом, в большинстве случаев закон стоит на стороне арендатора, защищая его права при наличии договора. Именно поэтому настолько важно заключать договор аренды в письменной форме, а не в устной.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Квартирант, с которым заключен договор не платят за коммунальные.
Обязательство по оплате коммунальных услуг не закрепляется за арендатором автоматически. Их неоплата станет основанием для выселения только если соответствующее обязательство внесено в договор аренды. Если договор заключен на срок менее 1 года, основанием для его расторжения и выселения станет просрочка в 2 месяца. А если срок соглашения больше года, тогда количество неоплаченных месяцев должно быть не менее 6.
Вернуться к содержанию ↑
✔ Арендатором недовольны соседи.
Создание некомфортных условий для проживающих рядом людей является одним из оснований для расторжения договора аренды и выселения квартиранта. Поэтому если соседи будут систематически выражать свое недовольство, хозяин квартиры может решить освободить ее. При наличии договора это придется делать в судебном порядке, и тогда понадобятся свидетельские показания соседей. А если договора аренды нет, то хозяину даже не нужно объяснять причины, по которым он выселяет квартиранта.
Вернуться к содержанию ↑
Хозяин арендуемой квартиры требует освободить её в ближайшие три дня. Правомерно ли такое требование? Рассказывает Мария Евневич в программе «Право имею».
Вернуться к содержанию ↑
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
Как выселить из квартиры квартирантов – «больной» вопрос многих владельцев свободных квадратных метров. Решившись пустить в свой дом посторонних людей и получать за это деньги или поселить родственников на безвозмездной основе, нужно быть готовым к различным ситуациям. С регулярной частотой возникают случаи, когда жильцы не хотят покидать квартиру, несмотря на законные требования владельца. Как обезопасить себя и свое имущество от «захватчиков», какие меры по их выселению можно предпринять, расскажет данная статья.
Что такое выселение
Выселение из жилого помещения – законные меры, которые направлены на освобождение квартиры или дома от незаконно проживающих там лиц. Применять такие меры можно, чтобы защитить нарушенное право собственности.
Выселение в зависимости от порядка осуществления бывает:
- Добровольное;
- Принудительное.
Изначально следует провести переговоры с жильцами, заранее сообщить о намерении освободить жилплощадь и попросить их съехать самостоятельно.
Если вопреки всем требованиям квартиранты продолжают проживать на территории собственника, закон дает ему право на выселение без их согласия.
Принудительное выселение осуществляется только через суд путем подачи соответствующего искового заявления. При рассмотрении дела судебная инстанция заслушает доводы обеих сторон конфликта и примет законное решение.
Основания для выселения квартирантов
Право на жилище – одно из основных конституционных прав граждан, и никто не может быть лишен его без достаточных на то оснований. Это следует учитывать, пытаясь прогнать жильцов из квартиры самостоятельно.
Для того, чтобы предупредить возможные конфликты, изначально стоит задуматься о документальном оформлении отношений с квартирантами. Грамотно заключенный договор аренды помещения, в котором будут описаны сроки его действия, подробный порядок освобождения квартиры, основания для досрочного прекращения правоотношений, поможет избежать судебных споров. В таких случаях, действия собственника и жильцов будут ограничены нормативными актами и рамками соглашения.
Если договор не заключался
В большинстве случаев собственники пренебрегают возможностью заключить письменное соглашение на аренду помещения. Для многих это лишняя трата времени и нежелание возиться с бумагами, для других – способ избежать уплаты налогов с полученной прибыли. Владельцы сдаваемых квартир уверены в своем неоспоримом праве выгнать человека на улицу, когда ему заблагорассудится.
Однако, при возникновении споров желательно решить их мирным путем. Самый благополучный исход дела – самостоятельное выселение.
Основания, по которым осуществляется выселение из квартиры:
- Систематическое нарушение жильцами общественного порядка;
- Неоднократные жалобы, поступающие от соседей;
- Использование жилого помещения не по прямому назначению;
- Причинение ущерба имуществу собственника;
- Осуществление перепланировки и сноса несущих стен;
- Продажа недвижимости;
- Расторжение брака, когда один из супругов является единственным собственником недвижимости, а другой не имеет прописки в нем;
- Неуплата коммунальных услуг;
- Мошеннические действия, например, сдача квартиры в аренду третьим лицам.
Любое из этих условий является основанием для освобождения жилплощади. Поэтому при отказе жильцов покинуть помещение можно обратиться в полицию к участковому.
Принять самостоятельные меры к выдворению незаконно проживающих лиц он не может, поскольку не имеет на это права. Его функции в данном случае заключаются в документальной фиксации нарушения.
Участковый составит протокол о незаконном проживании, который пригодится при защите своих интересов в судебном порядке. Как правило, увидев на пороге представителя власти в форме, незаконные жильцы предпочитают добровольно убраться восвояси.
Суд является последней и основной инстанцией, которая может принять решение по существу спора. Однако, судебное разбирательство – достаточно трудоемкий и затратный по времени процесс.
Кроме того, до принятия решения квартиранты могут продолжать проживать на территории собственника.
При наличии договора
При заключении договора найма жилого помещения законный арендатор может проживать в квартире собственника до того момента, как срок его действия закончится.
При этом стоит обратить внимание, что если заключается договор аренды сроком до года (краткосрочный), то его действие пролонгируется автоматически каждый год на тот же срок, если сторонами не будет оговорено иное за три месяца до истечения срока соглашения. Если в договоре срок не указан, то он признается заключенным на максимально возможный период -5 лет.
Расторжение договора аренды по закону возможно по инициативе:
- Арендатора;
- Наймодателя;
- По решению судебного или иного органа.
При этом выселение квартирантов возможно в случаях:
- Неплатежи. По закону достаточно 2 месяцев просрочки по краткосрочному договору, чтобы собственник получил право требовать его расторжения. Если соглашение заключено на срок больше 1 года, таким основанием является невнесение платежей в течение 1/2 года.
- Нарушения прав и законных интересов соседей нанимателя;
- Использования квартиры для осуществления коммерческой или иной деятельности;
- Ухудшения состояния собственности;
- Нахождения арендованного помещения в аварийном состоянии.
Кого нельзя выселить
Закон предусматривает целый перечень лиц, которых выселить из жилища не так просто.
В него входят:
- Члены семьи и родственники владельца квартиры, которые имеют равное с ним право на пользование помещением;
- Жильцы, имеющие долю в спорной недвижимости;
- Граждане, которые сами отказались от приватизации, но проживают в помещении и прописаны в нем;
- Члены семьи, которые не имеют другого жилья. Право на пользование квартирой собственника может предоставляться им на временной основе
- Дети, оставшиеся без попечения родителей.
Можно ли выселить квартирантов с детьми – довольно острый и актуальный вопрос. Если ребенок имеет прописку в квартире, то выселить его принудительно до достижения совершеннолетия и лишить регистрации нельзя.
При отсутствии прописки, если эта квартира – единственное место проживания несовершеннолетнего, суд может отсрочить исполнение принятого решения для поиска не уступающего по условиям жилища.
При решении вопроса о выселении детей обязательно принимают участие органы опеки.
Порядок действий
Алгоритм действий при выселении жильцов несложен:
- Проведение переговоров и уведомление квартирантов о необходимости освободить квартиру с указанием сроков;
- Обращение в полицию для фиксирования нарушения, если квартирант отказывается добровольно исполнить волю собственника;
- составление искового заявления и обращение в суд о принудительном выселении.
Скачать образец искового заявления.
Доказательство о надлежащем извещении пригодится для предъявления суду, поэтому уведомление желательно вручить проживающим в письменном виде и попросить расписаться в получении. Чтобы зафиксировать отказ от подписи, следует пригласить несколько свидетелей.
При отсутствии договора срок предъявления требований не регламентируется законом.
Если жилое помещение предоставлялось на основании договора аренды собственник обязан уведомить жильцов о его расторжении не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия.
В судебном иске владелец недвижимости вправе требовать не только выселить незаконных жильцов, но и погасить задолженность по арендным платежам и коммунальным услугам, выплатить неустойку и возместить причиненные убытки.
После положительного решения суда его исполнение возлагается на судебных приставов.
Заключение
Не стоит предпринимать самостоятельные попытки насильно выселить неугодных граждан из своей квартиры, меняя замки или причинять вред имуществу жильцов. Такое вмешательство может квалифицироваться как самоуправство и повлечь за собой наложение санкций на виновника.
Несмотря на тщательную проверку или проверку новых арендаторов — проверку кредитоспособности, вызов предыдущих арендодателей и справок, проверку на наличие криминального прошлого — это может случиться, а иногда и случается: этот арендатор, по вашему мнению, будет идеальным Арендатор оказывается кошмаром вместо этого. Как домовладелец, вы обнаружите, что иногда выселяющих арендатора становятся необходимостью.
Распространенные причины выселения могут потребоваться
Существует ряд причин, по которым вам может потребоваться выселить арендатора.Наиболее распространенной является неуплата аренды, но другие причины включают нарушение условий договора аренды или договора аренды (например, наличие домашнего животного, когда в соглашении есть пункт о запрете домашних животных, или излишний шум, который мешает соседям и другим арендаторам) нанесение серьезного ущерба арендуемым помещениям и незаконная деятельность, например торговля наркотиками. В некоторых случаях, даже несмотря на то, что ваш арендатор не сделал ничего плохого, вам все равно может потребоваться прекратить аренду (например, вам может потребоваться арендовать арендную единицу для личного использования).
Начало процесса выселения
Если вы впервые выселяете арендатора, процесс выселения может показаться пугающим, и вы задаетесь вопросом, есть ли у вас вообще какие-либо права на , доступные вам. Хорошей новостью является то, что процесс выселения часто довольно упрощен по сравнению с продолжительностью, необходимой для других гражданских исков. Правила, регулирующие выселение арендатора, варьируются от штата к штату, и важно соблюдать конкретные требования, изложенные вашим конкретным штатом в письме, так как это повысит ваши шансы на беспрепятственное и успешное выселение.
Даже когда вы сталкиваетесь с арендатором, который должен много арендной платы, или тем, кто наносит большой ущерб вашей собственности, вы никогда не должны поддаваться искушению взять дело в свои руки. Это создаст массу проблем, потенциально может повлечь за собой штрафы и штрафы и значительно затруднит ваши попытки выселить вашего арендатора. Поэтому, даже если вы думаете, что это может помочь вам избавиться от нежелательного арендатора, вы никогда не должны, без распоряжения суда, менять замки, блокировать вашего арендатора или отключать коммунальные услуги, такие как электричество, газ и вода.
Для того чтобы начать процесс выселения, вам сначала необходимо предоставить некоторую форму письменного уведомления о выселении или уведомления о выселении вашему арендатору. Вам может повезти, и в ответ на уведомление о выселении ваш арендатор переезжает или платит арендную плату, которую он вам должен, или прекращает нарушать условия договора аренды. Однако, если ничего не исправлено, и арендатор не выезжает, вам нужно подать иск о выселении, также известный как незаконный иск задержанного.
Уведомление о выселении по причине
Существует три основных типа уведомлений о выселении, которые применяются к выселению арендаторов, которые так или иначе себя плохо вели (это называется «причиной»), хотя требования и названия уведомлений будут различаться в зависимости от штата. В зависимости от штата, в котором вы живете, вам может потребоваться предоставить вашему арендатору один из следующих типов уведомлений о выселении:
- Уведомление о платной аренде или выходе. Уведомления об оплате аренды или выходе из системы используются, когда арендатор должен вам арендовать.Эти уведомления дают арендатору короткий период времени (в большинстве штатов, от трех до пяти дней), в течение которого он должен заплатить арендную плату или переехать.
- Уведомление о лечении или выходе. Уведомления об устранении или прекращении используются, когда арендатор нарушает определенный срок или условие договора аренды (например, курение в арендуемой квартире, когда соглашение содержит пункт о запрете курения). Как правило, уведомление предоставляет арендатору определенный период времени для исправления нарушения или выезда.
- Уведомление о безусловном выходе. Извещения о безоговорочном отказе от аренды требуют от арендатора освобождения помещения без предоставления ему возможности оплатить арендную плату вследствие исправления их плохого поведения. Во многих штатах разрешено использование безусловных уведомлений о прекращении в определенных конкретных ситуациях, таких как:
- опоздал с арендой не раз;
- нарушает условия договора аренды несколько раз;
- причинение серьезного ущерба арендуемым помещениям; или
- проведение незаконных действий в помещениях, таких как торговля наркотиками или участие в деятельности банд.
Однако в некоторых штатах уведомление о безоговорочном прекращении может быть единственным требуемым уведомлением, и в этом случае, хотя вы и можете предоставить своему арендатору возможность решить проблему, у вас нет никаких юридических обязательств сделать это.
Уведомление о выселении без причины
Иногда вам может потребоваться расторгнуть помесячный договор аренды, если ваш арендатор не сделал ничего плохого. Они платят арендную плату регулярно и вовремя, и не нарушили ни одного из условий аренды, но вы все еще хотите или должны прекратить их аренду (например, вы хотите продать арендную квартиру кому-то, кто должен ее занять. для личного пользования, или вам необходимо выполнить существенные ремонтные работы в блоке, и в течение периода ремонта помещения не будут безопасными).
В таких случаях вы можете, в зависимости от законов и нормативных актов вашего штата, предоставить своему арендатору уведомление о 30-дневном отпуске за или уведомление о за 60-дневный отпуск . Однако, если ваша арендуемая недвижимость находится в районе, на который распространяются правила контроля арендной платы, вам может потребоваться доказать, что у вас есть юридически признанная причина для прекращения аренды или выселения арендатора.
Содержание и доставка уведомления о выселении
Каждый штат предъявляет различные требования в отношении того, какая информация требуется в уведомлении о выселении.При подготовке уведомления о выселении вы можете найти шаблон уведомления о выселении , такой как «Уведомление об оплате аренды» или «Выйти», в качестве отправной точки.
Государства также различаются в зависимости от способа доставки или обслуживания уведомления арендатора. Важно внимательно следовать этим требованиям, поскольку арендаторы могут использовать ошибки и неточности в содержании или доставке в качестве защиты.
Иск о выселении
В некоторых случаях арендаторы не покидают и не решают проблемы даже после получения уведомления о выселении.Если это произойдет, вам придется начать иск о выселении, подав соответствующие документы в ваше местное здание суда и надлежащим образом предоставив арендатору копию жалобы на выселение и соответствующую повестку.
Если вы выиграете иск о выселении, вы получите судебный приказ о владении имуществом. Но даже с этим распоряжением суда вы не можете самостоятельно снять арендатора и его или ее имущество. Это называется выселением самопомощи и не допускается. Вместо этого вам нужно будет обратиться к местному шерифу или маршалу и заплатить за них плату, чтобы снять арендатора для вас.Шериф или маршал уведомят арендатора о том, что сотрудник правоохранительных органов вернется через определенное количество дней и физически выселит арендатора, если он или она еще не покинули помещение.
Ни одному арендодателю не нравится иметь дело с плохим или безжалостным арендатором. Процесс выселения не прост, но, следуя правилам и требованиям вашего штата относительно выселения, вы увеличите свои шансы на успешное выселение.
Правовые формы арендодателя-арендатора могут помочь укрепить прочные отношения с вашим арендатором.Нужна помощь с выселением? Поговорите с независимым юристом через наш бизнес-план или личный юридический план или загрузите форму Уведомления об оплате аренды или выхода.
,Хотя общие законы о выселении различаются в зависимости от штата, вопрос о том, как мастер-арендатор может выселить субарендатора, существенно отличается на уровне города. Например, указ об аренде в Сан-Франциско содержит конкретные указания относительно того, как вы можете выселить соседа по комнате.
Обратитесь к любым соглашениям, которые вы заключили с соседкой по комнате, до попытки выселить ее. По данным арендной платы Сан-Франциско, только арендодатели могут выселять арендаторов.В качестве основного арендатора жилой единицы город и округ Сан-Франциско считают вас арендодателем своего арендатора или соседа по комнате. Вы можете выселить субарендатора без какой-либо причины — по любой причине — если ее субарендация началась до 25 мая 1998 года. Если она началась в эту дату или после этой даты, Совет по аренде поясняет, что вы можете выселить субарендатора только по одной причине — — Сан-Франциско предусматривает 15 справедливых оснований для выселения, включая неуплату арендной платы — если вы уведомили ее в письменной форме об этом положении в начале срока аренды.
Предоставьте своему подчиненному трехдневное уведомление о выселении, если он не уплатил арендную плату, нарушил какие-либо условия вашего договора аренды, повредил имущество, вмешался в жизнь другого арендатора, использовал аренду в незаконных целях или совершил определенные преступления, такие как насилие в семье, сексуальное насилие, преследование или преступления, связанные с наркотиками. Если нарушение исправимо, дайте субарендату возможность исправить его. Например, если ваш субарендатор задолжал арендную плату, вы должны указать сумму, когда она должна быть уплачена и как ее платить.Вам нужно пройти эту процедуру только в том случае, если ваш арендатор подпадает под действие мер защиты от выселения в Сан-Франциско.
Получить решение о незаконном задержании в суде, если ваш субарендатор отказывается выехать после получения уведомления о выселении. В Калифорнии Союз арендаторов Сан-Франциско объясняет, что арендаторы имеют право оставаться в своем отделении даже после того, как вы направите уведомление о выселении. Выселение в государстве должно продолжаться и быть завершено в суде.
Подождите, пока ваш подчиненный официально ответит незаконному задержанному в суде.У нее есть пять дней, чтобы ответить. Если она этого не сделает, вы выиграете по умолчанию. Если она это сделает, она может запросить судебное разбирательство судьей или присяжными.
Посетить совещание до суда с судьей и вашим помощником. На этой встрече судья пытается урегулировать ситуацию. По словам представителей Департамента по делам потребителей штата Калифорния, цель штата заключается в том, чтобы вы пришли к соглашению со своим субарендатором без необходимости проведения судебного разбирательства.
Обоснуйте свое дело в суде, если вы не можете прийти к соглашению.Судья или жюри примут решение в пользу одной из сторон. Если вы выиграете, у вашего субарендатора есть пять дней, чтобы уйти. Если он этого не сделает, шериф придет и уберет его.
законов об отпуске квартиры | Домашние гиды
Конкретные процедуры для выезда из вашей квартиры описаны в вашей аренде. Следуйте этим инструкциям, иначе у вашего арендодателя может возникнуть причина удержания части вашего страхового депозита. Тем не менее, закон штата, регулирующий арендаторов и арендодателей, заменяет любые положения вашего договора аренды. Если процедуры арендодателя не соответствуют законодательству штата, вы не можете быть привлечены к ним.
Переезд
Вам необходимо полностью освободить квартиру к дате расторжения в вашем договоре аренды.Это включает в себя удаление всей вашей личной собственности. Закон штата требует от арендаторов оставлять помещения в хорошем и чистом состоянии, однако следует ожидать разумного износа. Если вы продолжите занимать имущество после даты расторжения, некоторые штаты разрешают арендодателю требовать от вас возмещения убытков. В зависимости от вашего договора аренды, ваш договор аренды может автоматически продлеваться, если вы не уведомите своего арендодателя заранее. В некоторых штатах, например, в Калифорнии, аренда автоматически конвертируется в месячную аренду, если ваш арендодатель продолжает принимать арендную плату после даты расторжения первоначальной аренды.
При выезде предоставьте вашему арендодателю письменное уведомление, включая дату вашего освобождения и адрес для пересылки. Это не только обычная вежливость, но и ускорение возврата вашего страхового депозита.
Депозиты безопасности
Время, в течение которого арендодатель должен вернуть ваш страховой депозит, варьируется от штата к штату, от 14 до 60 дней. В большинстве штатов арендодатели могут делать отчисления за неоплаченную аренду, уборку и ремонт ущерба. Некоторые договоры аренды могут также предусматривать возврат личного имущества, такого как ключи, мебель или бытовая техника.Чтобы обеспечить возврат вашего страхового депозита, оставьте квартиру в том же состоянии, в котором вы переехали. Ваш арендодатель должен указать любые вычеты в ваш страховой депозит, если таковые имеются.
Всегда полезно фотографировать пустующую квартиру, когда вы въезжаете и когда вы выезжаете, и которую вы можете использовать в качестве доказательства, если домовладелец будет требовать возмещения убытков против вас и вы хотите оспорить их.
Окончательная инспекция
В некоторых штатах Арендаторы имеют право присутствовать, когда арендодатель проводит свою последнюю инспекцию.Если вам разрешено, то это хорошая идея, особенно если вы чувствуете, что вам нужно объяснить любой износ, который, как вы подозреваете, может помешать вашему арендодателю выставить вам счет. В некоторых штатах, таких как Калифорния, арендаторы могут запросить инспекцию перед выездом. Во время проверки перед выездом, также известной как первоначальная проверка, арендодатель должен выявить любые дефекты или условия, которые могут быть вычтены из страхового депозита. Это дает арендатору возможность заняться этими вопросами до освобождения и избежать любых расходов.
Ранний выезд
Обратитесь к договору аренды, чтобы ознакомиться с конкретными положениями, касающимися досрочного расторжения договора аренды. Если ваш арендодатель не выполнил свои обязательства по аренде и государственному законодательству, у вас, вероятно, есть основания освободить квартиру. Такое условие может быть, если домовладелец не сможет произвести ремонт или среда станет непригодной для жизни по вашей вине. Если вы по какой-либо причине уезжаете раньше, обязательно предоставьте письменное уведомление своему арендодателю.Тем не менее, вы должны быть готовы защищать себя в суде в том случае, если ваш арендодатель не принимает вашу причину ухода.
Когда ваш нынешний арендатор уведомит вас о том, что она не будет продлевать свое соглашение об аренде, вы должны начать поиск нового арендатора. Чтобы минимизировать разрыв между арендаторами, вы можете объявить о предстоящей вакансии. Если у вас есть заинтересованные стороны, вы должны сообщить своему нынешнему арендатору, когда будете показывать арендуемую недвижимость. Закон штата Калифорния разрешает вам показывать арендуемое имущество, пока текущий арендатор все еще проживает там, но вы должны следовать определенным правилам, чтобы сохранить законность вещей.
Первоначальное уведомление
Предоставьте арендатору письменное уведомление о том, что вы будете показывать арендуемое имущество потенциальным арендаторам. Закон штата Калифорния требует, чтобы вы уведомили арендатора за 120 дней до первого показа. В действительности, многие арендаторы не дают домовладельцам такого большого уведомления, поэтому отправьте первоначальное уведомление, как только ваш арендатор сообщит вам, что он не будет продлевать срок аренды.
Признать, что срок аренды истекает и что вы цените ее как арендатора.Дайте ей знать, что вы хотели бы, чтобы она продолжала оказывать поддержку в подготовке имущества для следующего арендатора. Часть этой ответственности позволяет вам показывать аренду до тех пор, пока вы получаете разумное уведомление.
Сообщите арендатору, что согласно закону штата Калифорния, вам достаточно 24-часового устного уведомления, чтобы показать квартиру потенциальным арендаторам. Выясните, по какому номеру телефона лучше всего ей позвонить, будь то домашний телефон, мобильный или рабочий телефон. Вы также можете дать уведомление лично.
Напомните арендатору, что вам не нужно присутствовать, чтобы вы показали квартиру, пока вы дали ей устное уведомление. Сообщите арендатору, что вы не будете планировать какие-либо показы до 8 часов утра или после 5 часов вечера, в соответствии с законодательством штата Калифорния.
Заверьте арендатора в том, что вы лично будете сопровождать каждый показ, и что вы примете все меры предосторожности, чтобы обеспечить его конфиденциальность и собственность.
Уведомление о показе
Позвоните арендатору, как только вы настроите время показа с потенциальными арендаторами.Всегда говорите с арендатором лично, а не оставляйте сообщение. Сделайте устный контакт с арендатором по крайней мере за 24 часа до показа, чтобы убедиться, что вы даете разумное уведомление.
Спросите арендатора, будет ли она дома в это время. Уточните, что вы будете привлекать потенциальных арендаторов в арендуемую недвижимость, чтобы показать это, независимо от того, присутствует ли она. Заверьте ее, что вы будете контролировать показ лично.
Запишите точное время, когда вы позвонили арендатору, и кратко запишите ваш разговор.Добавьте это в файл вашего арендатора в качестве документированного доказательства на случай будущего спора.