Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры?
Сдать внаем квартиру – значит с пользой использовать жилплощадь. Сегодня бизнес такого рода приносит многим тысячам собственников ощутимую прибавку к доходу. Однако, согласно последним данным, число мошенничеств со съемным жильем увеличилось. Порой опытные наймодатели предпринимают меры превентивного характера – заключают договора с нанимателями, ставят в известность налоговую о своем доходе, поддерживают отношения с соседями. И все же каждый из них рискует однажды оказаться в ситуации, когда приходится силой выселять жильцов из сдаваемой внаем квартиры.
Основания для выселения
Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры? Просто так прийти в квартиру и заявить жильцам о том, что они выселены, наймодатель не вправе. Он обязан действовать в соответствии с нормами законодательства, а именно: ст. 687 ГК РФ указывает полный перечень оснований, по которым можно законным путем расторгнуть подписанный с нанимателями договор:
- По желанию самих квартирантов в порядке, описанном в договоре найма;
- По желанию наймодателя в соответствии с договором;
- На основании судебного решения.
Особо закон указывает на сроки расторжения договорных обязательств. До того срока, на который был заключен договор найма, расторжение возможно только тогда, когда:
- Жильцы стали использовать квартиру не по ее назначению, например, превратили в офис;
- В процессе пользования квартирой жильцы нанесли серьезный ущерб ей самой и имуществу в ней;
- Наниматели неоднократно нарушали права соседей;
- Наниматели отказываются вовремя оплачивать квартиру. По закону квартирантов можно выселить досрочно в том случае, если они не оплатили вовремя 2 платежа при продолжительности срока договора до 12 месяцев. В случае долгосрочного договора (боле 12 месяцев) просрочка квартплаты не может быть более 6 месяцев;
- Состояние квартиры или иные обстоятельства угрожают жизни нанимателей.
При обнаружении любого из перечисленных правонарушений собственник квартиры вправе потребовать от нанимателей устранить сами нарушения или покинуть жилплощадь. Однако, договор является в глазах закона первоочередным руководством к действию, если его положения не противоречат законодательству
Как выселить квартирантов, которые не платят за квартиру?
Выселение квартиросъемщиков, занимающих квартиру по договору или без договора, с детьми или без них, с регистрацией по данному адресу или без нее, будет существенно различаться. Для каждого случая закон предусматривает отдельный порядок, которого наймодателю лучше придерживаться, чтобы самому не быть привлеченным к ответственности за нарушение законодательства.
Квартира сдана по договору
Когда договор найма заключен (при его продолжительности более 12 месяцев требуется регистрация в ЕГРП), собственник сможет вопреки условиям этого документа выселить своих нанимателей только в судебном порядке. Действия наймодателя должны соответствовать условиям договора и требованиям закона, в противном случае даже суд не встанет на его сторону. Применение же силы в таких обстоятельствах будет трактоваться как уголовно наказуемое деяние.
Квартиранты могут нарушать договор, не выполнять свои обязательства по отношению к наймодателю, тогда собственнику квартиры следует зафиксировать все доказательства и обязательно представить их суду. Нельзя ни в коем случае угрожать, а тем более менять замки во входной двери в отсутствие нанимателей. Такие действия будут трактоваться судом не в пользу собственника, поскольку после подписания договора найма жильцы проживают на данной жилплощади на законных основаниях.
Суд непременно встанет на сторону наймодателя, когда жильцы нарушают положения договора, не платят за проживание, причиняют ущерб собственности и иным способом нарушают закон. В такой ситуации следует действовать незамедлительно, так как трудно ожидать изменений к лучшему в поведении таких нанимателей.
Главным минусом решения таких споров через суд является их длительность. Пока будет проводиться разбирательство, квартиранты будут оставаться в спорной квартире и продолжать делать все то, что им инкриминирует наймодатель. Несколько ускорить судебный процесс можно своевременной подачей всех необходимых документов, правильной формулировкой искового заявления. И в том и в другом случае серьезную помощь сможет оказать опытный юрист.
Осложняющее обстоятельство: регистрация
Существенно осложняется процесс выселения жильцов в том случае, если наймодатель успел зарегистрировать их в своей квартире. По закону весь срок временной регистрации наниматели могут проживать в квартире беспрепятственно, а если регистрация постоянная – делать это бессрочно. Выписать законным порядком зарегистрированных в квартире лиц уполномочены только сотрудники УФМС, причем только при наличии одного из обстоятельств:
- Личное согласие нанимателя, удостоверенное его собственноручно заполненным заявлением.
- Решение суда.
Суд сможет вынести решение о выселении нанимателей без длительного рассмотрения только в случае, когда ответчик прожил в данной квартире менее 6 месяцев. Не потребуется получать согласие нанимателя и в том случае, если имеет место любое из обстоятельств:
- Жильца призвали на военную службу по повестке из военкомата.
- Гражданин осужден решением уголовного суда за совершение уголовного правонарушения и этим решением лишен свободы.
- Получено судебное решение о признании нанимателя безвестно отсутствующим.
- Наниматель умер или по решению суда признан умершим.
- Наниматель сообщил о себе недостоверные сведения, или заключил договор с наймодателем по подложным документам.
Из указанного правила имеется одно серьезное исключение. Лицо может быть снято без его согласия с регистрационного учета, когда оно выехало по месту своей постоянной регистрации. В такой ситуации собственнику квартиры или тому лицу, с которым был заключен договор найма, необходимо подать заявление в УФМС, указать, какого числа жилец покинул населенный пункт. Тогда заявление будет принято, а квартирант снят с регистрационного учета по данному адресу.
Этот путь самый хлопотный, учитывая, насколько сложно порой просто пробиться в нужный кабинет в УФМС для подачи заявления. Поэтому каждому наймодателю стоит трезво взвесить все «за» и «против» перед тем, как по просьбе жильцов оформлять им регистрацию в собственной квартире.
Квартира сдана без договора
Владелец квартиры может при отсутствии договора найма просто выселить жильцов в любой момент. Закон на его стороне, поскольку никаких законных оснований для пребывания в чужой квартире у таких нанимателей нет. Гражданский кодекс (ст. 674) обязывает стороны заключать договор только в письменной (не в устной) форме. Устная договоренность не имеет в данном случае юридической силы, так как каждая сторона утверждают свое.
Чтобы доказать, что договор с нанимателями имел место, владелец квартиры должен располагать соответствующими материальными доказательствами: аудиозапись разговора с нанимателями, расписка в получении денег за наем жилья, иные. В таком случае в суде можно будет доказать факт заключения устной договоренности. Это даст суду право применить законное основание для выселения, а также выяснить, выполняли ли обе стороны договорные обязательства.
Но гораздо чаще при устных договорах доказательства отсутствуют. Люди договариваются на словах и также под честное слово расплачиваются. Тогда наймодателю придется пойти в местное отделение полиции и написать там заявление о том, что его квартиру заняли на незаконном основании посторонние лица. Будет крайне сложно взыскать в такой ситуации задолженность с нанимателей. Скорее всего, с деньгами придется попрощаться.
Собственник, рискующий пускать в квартиру нанимателей без договора, только под их честное слово, очень рискует. В глазах закона: нет договора – нет никаких обязательств сторон друг перед другом. А тем временем:
- Жильцы могут в любой момент съехать и не расплатиться со своими долгами, оставив километровые счета за использованную электроэнергию, воду и т.д.;
- Поскольку квартира сдавалась внаем незаконно, то взыскать деньги с таких жильцов по суду не представляется возможным.
Обращение в полицию является крайней мерой, когда собственник не может иным способом избавиться от занимающих его квартиру людей. Однако, перед тем как идти в отделение полиции, важно понимать, что за обращение на подобных основаниях в полиции с собственника взыщут штраф за получение прибыли незаконным путем. Но, конечно, жильцов из квартиры выселят. Что выгоднее – собственнику решать самому.
Резюмируя, владельцу жилья, желающему выселить нанимателей из собственной квартиры, следует поступить следующим образом:
- Собрать документы, которые удостоверяют его личность и право собственности на данную жилплощадь.
- Обратиться в полицию и в МЧС. Специалисты МЧС смогут вскрыть дверь, а полицейские примут надлежащие меры к выселению недобросовестных квартиросъемщиков.
Квартиранты заселились с детьми
Особенностью выселения квартирантов с детьми является то, что на страже интересов ребенка стоят не только его собственные родители, но и органы опеки и попечительства.
Начать следует с того, что вселиться по договору аренды в квартиру наниматель с ребенком имеет право только в том случае, когда:
- Заключен договор найма жилого помещения, в котором непременно указано, что вселяется родитель (опекун, усыновитель, иной законный представитель) с несовершеннолетним ребенком (детьми). Указываются не только паспортные данные нанимателя, но и все данные о ребенке, а к договору прилагается копия паспорта нанимателя и свидетельства о рождении несовершеннолетнего.
- Ребенок вместе с законным представителем (нанимателем) оформляет временную регистрацию в данной квартире, о чем обязательно ставятся в известность органы опеки и попечительства.
Таким образом, выселить такого жильца с ребенком можно только с его выпиской. Сделать это в отношении ребенка можно только тогда, когда сразу после этого ребенок будет зарегистрирован по новому адресу.
Что это означает на практике? Собственник квартиры сможет выписать своих жильцов и выселить их только тогда, когда у них появится новая жилплощадь. Допустим, им придется искать новую съемную квартиру. На все время поисков наймодателю придется запастись терпением, поскольку как бы ему ни хотелось, органы опеки и попечительства не допустят выселения несовершеннолетнего «в пустоту».
Точно такую же позицию займет и суд, куда наниматель обратится при желании выселить своих жильцов. Суд учтет интересы несовершеннолетнего и обяжет его законных представителей предпринять все меры к тому, чтобы переезд состоялся как можно скорее. Дело может затянуться в силу различных обстоятельств.
Такие же сложности подстерегают наймодателя и в том случае, когда требуется произвести выселение в зимний период времени. Тот, кто однажды с этим столкнулся, хорошо знает, насколько сложно найти нужный вариант для переезда, скажем, в январе. В это время все сдающиеся внаем квартиры давно сданы, а пустующие по большей части пустуют из-за завышенной арендной платы. По этой причине выселить жильцов, проживающих, как полагается, по договору аренды, раньше наступления весны маловероятно.
Сложность процесса выселения жильцов из собственной квартиры зачастую сопряжена с юридической неграмотностью обеих сторон. По этой причине подписывать договора найма стоит только тем, кто на 100% уверен, что его интересы в договоре учтены полностью. Проверить этот факт достаточно просто. Достаточно показать договор квалицированному жилищному юристу для того, чтобы он дал свое заключение по нему: стоит подписывать такой договор или лучше еще раз обсудить условия сделки.
Как выселить квартирантов? Помощь адвоката
Как выселить квартирантов? Вопрос интересный. Владельцы квартир, которые предлагают их в аренду, ведя такую деятельность, попадают в зону серьезного риска. И это даже несмотря на то, что они оформляют отношения между арендодателем и квартиросъемщиком. Ведь существует такой тип квартиросъемщиков, которые не хотят выполнять условия договора по своим каким-то причинам и убеждениям.
Может ли участковый выселить квартирантов?
И когда появляется необходимость в выселении не совсем честных жильцов, сразу же возникает немало вопросов и проблем. Ведь многие просто отказываются съезжать с арендованного помещения.
При этом арендодатели очень часто задаются вопросом: может ли участковый выселить квартирантов? Ответ на такой вопрос один. Если произошла ситуация, требующая подобного действия, то принудительно выселить жильцов можно исключительно по суду. А участковый по собственной или вашей инициативе на это просто не имеет права.
Поэтому ответ на вопрос о том, как выселить квартирантов, которые не платят, необходимо искать в суде.
Основания для расторжения договора аренды с квартирантами
Следует знать, что законом предусмотрено несколько оснований, которые помогут выселить квартиросъемщика. Это:
- по инициативе нанимателя;
- по инициативе владельца жилья;
- по решению суда (вот именно тогда, когда ситуация сложная, без суда не обойтись).
Также хочется отметить и такой вариант событий, как например, сдача помещения в аренду без договора. Согласитесь, впуская пожить на квартире родственников или друзей, не задумываешься о том, что и в этом случае лучше заключить договор. Ведь жизненных ситуаций много, и потом может встать вопрос о том, как выселить квартирантов без договора. Причем подобное может произойти вне зависимости от того, родственники это, друзья или посторонние люди.
Отметим, что причин для принудительного освобождения помещения много, самые часто встречающиеся среди них:
- отказ платить за проживание;
- несоблюдение правил порядка, например, неправильное использование сантехнического оборудования, электроприборов, отказ от уборки и т.д.;
- порча имущества владельца жилья;
- отказ от выплат коммунальных;
- асоциальный образ жизни квартиросъемщиков.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Как выселить квартирантов без суда?
Нарушение правил пользования арендованной квартирой является основанием для выселения нанимателя.
В первую очередь, при возникновении проблем с квартирантами, надо предупредить их о выселении, в случае, если нарушения не будут исправлены. Так у них будет время для исправления предъявленных требований. Предупредить квартирантов можно устно и письменно. Письменную претензию вручают либо лично под роспись, либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении. В претензии указывается срок выселения и соответственно расторжения договора аренды.
Не редки случаи, когда жильцы заселяются без подписания договора. В этом случае, если требования игнорируются, а Вас не пускают в квартиру или еще хуже, сменили замки, обращайтесь в правоохранительные органы. Ведь вашу квартиру занимают незаконно. Для этого напишите участковому заявление с описанием всей ситуации. К письму прикладывается документ о подтверждении права собственности.
В день выселения приглашается участковый и свидетели. Последние будут свидетелями нарушения правил пользования квартирой. Если дверь не открывают, вызывайте МЧС.
Выселение квартирантов через суд
В случае, если стороны не могут прийти в общему знаменателю, и наниматель отказывается съезжать, остается решать вопрос через суд. Это является крайней мерой.
Подготовка документов для суда и составление искового заявления зависят от того, был ли заключен договор аренды или нет. Рассмотрим два варианта.
Если договора нет:
- Извещаете нанимателя о выселении. А также предупреждаете, что если он не освободит жилье в указанный срок, будете обращаться в суд.
- Если квартира не освобождена, составляете исковое заявление и готовите пакет документов. Надо приложить паспорт; выписку из Росрееста, подтверждающую Ваше право собственности на квартиру; квитанцию о наличии долга по квартплате и иные документы, подтверждающие нарушения арендатором.
При наличии договора аренды:
- Направляете уведомление о расторжении договора и выселении.
- По истечении срока, указанного в уведомлении, направляете в судебный орган иск и прикладываете документы. Такие, как паспорт, выписку из Росреестра, договор аренды, акт приема-передачи квартиры, уведомление, направленное квартиросъемщику и иные документы, подтверждающие факт невыполнения условий договора.
- Выселить нанимателя будет возможно только после вступления решения суда в законную силу.
ПОЛЕЗНО: закажите составление искового заявления в суд у нашего адвоката, смотрите видео, как составляется иск правильно
Как привлечь к ответственности квартирантов?
В соответствии с нормами закона наниматель обязан бережно относится к имуществу собственника жилья, а также поддерживать его в исправном состоянии. В случае нарушения условий договора по сохранности имущества, собственник вправе потребовать возмещения причиненных убытков. Порядок возмещения можно прописать в договоре найма. Также можно указать и на добровольное возмещение.
В случае повреждения имущества собственник должен написать письменное требование о добровольном возмещении причиненного ущерба.
Если квартиросъемщик не выполнил свое обязательство, то следует обращаться в суд. Готовится исковое заявление с приложением подтверждающих документов.
Кроме того, в случае умышленного уничтожения или повреждения имущества, квартиранта можно привлечь и к уголовной ответственности. То же самое касается и кражи. Но в этом случае надо обращаться в полицию и писать заявление. Прикладывается паспорт, документы на квартиру. В заявлении излагаются обстоятельства произошедшего. На основании обращения правоохранительные органы проведут проверку. При подтверждении обстоятельств, будет возбуждено уголовное дело.
Адвокат по выселению квартирантов в Екатеринбурге
В заключение хочется сказать, что для того, чтобы не возникало вопроса о том, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры, лучше юридически подготовиться к сдаче своей недвижимости в аренду.
Как выселить прописанного человека, нет ничего невозможного, составим Вам исковое заявление и разъясняем порядок действий по подачи и исполнению решения суда.
Читайте еще консультации адвоката по жилищным вопросам:
С нами порядок перевода в нежилое помещение в срок
Поможем написать жалобу на соседей за нарушение порядка
Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди
Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас
Многие граждане, имея дополнительную жилплощадь, сдают ее внаем. Согласно действующему законодательству все арендаторы обязаны заключать с квартирантами договор найма и платить налоги с получаемой прибыли. Однако не все владельцы жилья придерживаются этого правила и зачастую ограничиваются словесным соглашением с квартиросъемщиками. Довольно часто такое поведение приводит к печальным последствиям – собственники просто не знают, как выселить квартирантов с занимаемой жилплощади.
Способы выселения квартирантов
Прежде чем разбираться, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры необходимо выяснить главный момент: был ли подписан между сторонами договор найма. Договор аренды регламентирует взаимоотношения между квартиросъемщиком и собственником жилья. В документе прописаны основные моменты сдачи квартиры: сроки окончания аренды, оплата коммунальных услуг, ответственность за порчу имущества и так далее. В договоре описываются обязанности квартиранта и собственника, нарушение которых может стать причиной для прекращения соглашения в одностороннем порядке. Соглашение аренды может быть в устном и письменном виде, но как показывает практика, устной формы лучше избегать.
Существуют два способа как выгнать арендатора с занимаемой квартиры.
Выселение из квартиры без подписанного договора аренды
Основными причинами сдачи жилья без договора найма является желание арендатора не платить налоги, излишняя доверчивость и нежелание заниматься бумажной волокитой. Юристы предупреждают, что отсутствие официального соглашения между сторонами повышает риск появления непредвиденных ситуаций, например, таких как выселить квартирантов из жилплощади.
Как выселить жильцов? Для этого существуют следующие основания:
- Недобросовестное использование имущества арендатора;
- Жалоба от соседей участковому о нарушении общественного порядка;
- Нецелевое эксплуатирование жилплощади;
- Задержка арендной платы.
Как выгнать арендаторов в этом случае? Очень просто – если нет договора, который бы оговаривал сроки аренды, значит, собственник жилья может в одностороннем порядке разорвать устное соглашение. Для предотвращения конфликтной ситуации, желательно предупредить квартирантов заранее о вашем решении. Если в оговоренный срок незаконно проживающие люди отказываются покидать квартиру, нужно предпринимать решительные меры. Не стоит самостоятельно менять замки в отсутствии временных жильцов – они могут потом обвинить в краже имущества. Подготовьте документы, подтверждающие право на владение квартирой и смело вызывайте правоохранительные органы. Полиция поможет избавиться от посторонних людей, находящихся в вашей квартире.
Выселение арендатора из квартиры с договором поднайма
Как выселить квартирантов при наличии письменного соглашения между сторонами? Если в договоре прописан срок выселения, квартиранты обязаны в этот день освободить занимаемую площадь. При невыполнении этого пункта, собственник жилья имеет право вызвать полицию или подать исковое заявление в суд.
Выселение квартирантов с договором найма имеет несколько нюансов:
- Собственник раньше срока может выселить квартирантов путем мирных переговоров или через суд. Для возбуждения судебного производства необходимы веские причины выселения квартирантов: пьянство, нарушение общественного порядка, порча имущества собственника, несвоевременная оплата за квартиру.
- Выселение квартирантов с временной пропиской осуществляется через суд. Судебным органам нужны веские причины, чтобы выселить недобросовестных нанимателей. Свидетелями могут выступать соседи, участковый и другие лица, подтверждающие ненадлежащее поведение квартирантов.
Собственник должен собрать следующий пакет документов:
- Свидетельство о регистрации права на недвижимость;
- Документы, удостоверяющие личность;
- Договор найма;
- Любые документы, подтверждающие факт нарушения договора аренды.
Только после вынесения положительного решения о досрочном прекращении договора найма начинается процедура выселения. Если своими силами справиться не удается, собственник может обратиться в службу судебных приставов.
Выселение квартирантов с малолетними детьми
Многие владельцы недвижимости с опаской относятся к квартирантам с детьми. Это объясняется незнанием, как выселить квартирантов из своей квартиры с несовершеннолетними детьми в случае необходимости.
Выселить квартирантов из квартиры с ребенком без договора найма можно в одностороннем порядке. Другое дело, если составлен договор между сторонами. В этом случае суд может принять сторону квартиросъемщиков и дать отсрочку для вынесения окончательного решения. В период, когда будет длиться судебная тяжба, арендаторы имеют законное право находиться в квартире.
Как выселить квартирантов из соседней квартиры
Многие сталкивались с отвратительным поведением квартиросъемщиков, занимающих соседнюю жилплощадь. Как выгнать арендаторов из квартиры в этом случае? Подобные вопросы часто мучают владельцев соседних квадратных метров. На самом деле в этом нет ничего сложного, главное запастись терпением и свободным временем.
Основания для выселения могут быть следующие:
- Постоянный шум из соседней квартиры, особенно в ночное время.
- Сознательная порча имущества (рисование на стенах подъезда, затопление из-за халатного обращения с имуществом собственника и так далее).
Выгнать квартирантов соседей можно мирным путем (побеседовав с владельцем жилья и объяснить причины), или обратившись в суд. Если первый вариант не дал положительного результата, нужно идти в судебные органы. К исковому заявлению гражданин должен приложить показания других соседей, которым так же мешают новые жильцы. Стоит отметить, что ответчиком в данном случае является владелец квартиры, а квартиросъемщик.
Основные правила для сдачи жилья в аренду
В последнее время все чаще регистрируются факты мошенничества с арендой жилья. Поэтому к процессу сдачи внаем стоит подходить очень ответственно.
На что следует обратить внимание владельцу жилья:
- Паспортные данные будущих квартиросъемщиков.
- Если квартиранты имеют несовершеннолетних детей, проверить место их постоянной регистрации (особенно это касается при заключении договора аренды).
- Не стоит спешить оформлять временную прописку арендаторам, выселить их в последствие будет сложнее.
- Постараться убедиться в платежеспособности нанимателей.
Отношения с квартирантами не всегда складываются удачно. Сложность принудительного выселения в основном осложняется тем, что стороны не всегда юридически грамотны в вопросе составления договора найма жилого помещения. Подписывать нужно только тот документ, в котором абсолютно ясен каждый пункт. При желании можно обратиться к юристу, и тогда в будущем не возникнет вопроса, как выгнать квартирантов, которые не хотят съезжать.
если нет договора, без суда, с детьми, зимой
Последнее изменение: Июнь 2020
Право на жилье и запрет на безосновательное выселение гарантированы Конституцией и Жилищным кодексом Российской Федерации. Выселение квартирантов — сложный и трудоемкий процесс, осуществить который можно исключительно с привлечением судебных органов. Даже в случае окончания периода аренды владельцу квартиры приходится не только обращаться в полицию с соответствующим заявлением, но также подавать иск в судебные инстанции
Договор об аренде жилплощади
Наймодатель и арендатор должны оформить и подписать договор на передаваемую во временное пользование жилплощадь.
Его наличие является гарантией соблюдения правовых норм обоими участниками. В контракте прописываются разные пункты и договоренности, но обязательно указываются:
- Паспортные данные участников процедуры.
- Адрес сдаваемого в наем жилого помещения.
- Информация о нанимателе.
- Срок аренды.
- Стоимость и порядок внесения платежей.
- Правовые санкции в случаях нарушения контракта.
- Сроки выселения при досрочном расторжении соглашения.
- Права и обязанности сторон.
Такой подход защитит собственника от недобросовестных нанимателей и, в свою очередь, квартиросъемщиков от необоснованных претензий владельцев жилья.
Основания для выселения квартиросъемщиков
Условия, при которых арендодатель вправе выселить жильцов:
- Нарушение договоренностей по найму. Для доказательства факта нарушения действующего договора арендодатель обязан представить подтверждающие документы: выписку из ЖЕКа (если нет проплаты по коммунальным платежам), показания соседей (в случае непорядочного поведения), опись находящегося в помещении имущества (при его порче).
- Систематическая просрочка платежей. В перечень причин, по которым владелец может требовать досрочного расторжения контракта входит выселение за неуплату. Гражданский кодекс определяет за арендодателем право выселить жильцов при просрочке за два периода (если контракт подписан сроком меньше, чем на год) и неуплате в течение шести месяцев при соглашении с большим сроком.
- Использование съемного жилья не по назначению. Если жилое помещение используется не для проживания, то, согласно статье 17 ЖК РФ, такое действие рассматривается как нарушение действующего законодательства. Собственник вправе обратится в жилищную комиссию для составления протокола. Если нормы закона выполняются, наймодатель расторгает контракт в соответствии с пунктами статьи 687 ГК РФ.
- Пренебрежение правилами ухода за жилплощадью и имуществом собственника. Квартиросъемщик обязан компенсировать все потери, нанесенные по его вине и повлекшие за собой порчу имущества собственника. В случае отказа от возмещения владелец должен обратиться в судебные органы с исковым заявлением для взыскания средств с нанимателя.
- Наниматель не выполняет договоренностей по оплате жилищно-коммунальных услуг. Если в контракте прописаны условия, по которым жилец обязан производить коммунальные платежи, но он пренебрегает своими обязательствами, собственник имеет право на его выселение.
- Неправомерное поведение. Арендатор нарушает правила общественного порядка, создает некомфортные условия для проживания соседей. Процедуру выселения производят на основании решения и наличии доказательной базы. Наниматель в полном объеме отвечает за действия проживаемых вместе с ним граждан. При нарушении правил общежития собственник предупреждает квартирантов об ответственности. В случае пренебрежения замечаниями и непризнания правомерности действий собственника, им отказывается в дальнейшем проживании.
Права и обязательства арендодателя
В соответствии с положениями статьи 6834 ГК РФ, собственник вправе:
- Заключать договор аренды, перезаключать контракт по завершении условленного периода на приемлемых условиях, расторгнуть соглашение.
- Совершать любые действия с собственностью, не противоречащие законодательству.
- Давать согласие на временное проживание иных лиц по просьбе нанимателя.
- Устанавливать стоимость аренды и периоды погашения платежей.
- Требовать выполнения пунктов по использованию жилплощади.
- По договоренности с квартиросъемщиком проверять состояние сдаваемой квартиры и предоставленного имущества (не чаще, чем раз в месяц).
- Выселить нанимателя по решению суда.
Арендодатель обязан:
- Предоставить квартиросъемщику жилплощадь в пригодном для проживания состоянии.
- Обеспечение жизненно необходимыми услугами (газ, вода, электроэнергия).
- Распределить обязанности и порядок расчетов по оплате коммунальных платежей.
Права и обязанности арендатора
Права квартиросъемщика в случаях, если соглашение не содержит иных договоренностей:
- Преимущество при заключении последующего контракта.
- На свое усмотрение пользоваться представленным жильем.
- Вселить свою супругу (супруга) и несовершеннолетних детей.
- Предоставлять снимаемую жилплощадь для временного проживания приехавших к нему граждан, предварительно оповестив наймодателя.
Вместе с тем наниматель обязан выполнять все пункты, оговоренные в соглашении, а именно:
- В надлежащем виде содержать имущество и жилье.
- Вовремя платить ренту и погашать платежи за пользование коммунальными услугами.
- Пользоваться жилплощадью по назначению без права пересдачи по субаренде.
- Придерживаться правил общежития.
- Выехать из предоставленного жилья после окончания периода действия контракта.
- Не препятствовать посещению квартиры владельцем собственности.
- Нести материальную ответственность за состояние жилья и имущества.
Права и обязательства наймодателя и съемщика являются типовыми. Участники соглашения могут дополнять или менять условия контракта по личному усмотрению.
Уведомление о выселении
Прежде обращения в судебные инстанции арендодатель обязан предупредить о таком решении нанимателей. В письменной форме составляется уведомление и предоставляется для ознакомления квартиросъемщикам. Те, в свою очередь, должны засвидетельствовать факт ознакомления, проставив дату получения предписания и свою подпись на втором документе.
Обозначение даты — важный пункт, поскольку отсчет начинается на следующие сутки после дня вручения уведомления. При нежелании съемщика ознакомится с текстом, владелец отправляет заказное письмо с уведомлением по адресу проживания арендатора. Доказательством выполнения обязательств, установленных законом, служит квитанция об отправке.
Без предварительного оповещения арендодатель вправе выселить квартирантов по двум обстоятельствам:
- Наниматель нарушает договоренности по подписанному контракту.
- Не выполняет соглашений по оплате счетов за пользование жильем и коммунальными услугами.
Выселение жильцов с действующим договором
При заключении договора найма участниками прописывается пункт о его расторжении раньше установленного срока. Арендодатель вправе расторгнуть контракт в случае невыполнения действующих условий, наниматель может добровольно отказаться от участия в соглашении.
Порядок процедуры сложный и требует знания действующих норм законодательных актов. Если контрактом не регламентированы обстоятельства и период, в который арендатор принудительно обязан освободить жилплощадь, они устанавливаются судебными органами.
Выселение съемщиков с временной регистрацией
Временно зарегистрированные граждане вправе пребывать в квартире и пользоваться жилплощадью на общих основаниях. Наличие временной прописки позволяет выселить недобросовестных квартирантов только через суд. Процедуру выселения арендодатель может проводить при наличии соответствующего решения. Прежде, чем предоставить квартиранту временную регистрацию, нужно тщательно изучить все нюансы данной процедуры.
Выселение нанимателей с устным договором
Если соглашение с квартирантом заключалось в устной форме, то такая ситуация не имеет правовых последствий для владельца. Наниматель обязан немедленно выселиться из квартиры при первом требовании собственника. Если арендатор этого не сделает добровольно, владелец на основании правоустанавливающих документов пишет заявление в полицию и привлекает их для обеспечения безопасности при разрешении конфликта. Заселение без договора найма повышает риск несоблюдения участниками своих обязательств по отношению друг к другу.
Правомерность выселения семей с детьми
Арендодатель вселять в помещение семьи, в которых есть дети, не достигшие совершеннолетия, обязан, согласно действующему законодательству, только по договору найма, в котором указываются персональные данные родителей и ребенка. На ребенка и родителей собственник квартиры оформляет документы о временной регистрации. Об этом действии уведомляются службы опеки и попечительства. Выписывают ребенка из жилья только после снятия с регистрации лиц, являющегося его родителями или опекунами. Ребенка в кратчайшие сроки должны прописать по новому адресу.
По закону выселить семью с детьми без суда практически невозможно. Арендодатель вправе произвести процедуру, предоставив в качестве доказательной базы серьезные аргументы.
Доводы для осуществления процедуры выселения:
- задолженности по оплате счетов жилищно-коммунальных услуг;
- использование помещения не для проживания;
- нарушения правил общежития;
- продажа помещения собственником;
- окончание периода найма.
При досрочном расторжении контракта семье предоставляют срок, достаточный для поиска нового места жительства.
Выселение жильцов из коммунальной квартиры
Согласно ст. 619 и ст. 620 ГК РФ, собственник вправе расторгнуть соглашение найма и выселить квартиросъемщиков из коммунальной квартиры без веских на то оснований. Обязательное условие — за два месяца до мероприятия владелец обязан предупредить собственников о готовящейся процедуре. Уведомление составляется в письменной форме, передается лично или отправляется заказным письмом.
Гражданским Кодексом не установлены точные аспекты, регулирующие жилищные отношения между жильцами комнат в коммунальных квартирах и съемщиками. В Жилищном Кодексе указано, что выселение арендатора могут провести сами соседи в соответствующем порядке. Ими пишется коллективная жалоба и направляется районному участковому. Следующий шаг — подача в суд исковых требований. Точно такой же порядок действий для процедуры выселения из малосемейных квартир.
Повод для выселения:
- нарушение режима;
- неуплата коммунальных счетов;
- несоблюдение правил безопасности;
- хулиганство, распитие спиртных напитков в местах общего пользования;
- поведение, угрожающее жизни и здоровью соседей.
Судебные органы принимают к рассмотрению только документальные подтверждения:
- показания самих жильцов;
- акты о несоблюдении правил безопасности;
- составленные полицией протоколы о нарушении правопорядка;
- выписки из ЖЕКа о наличии задолженности по коммунальным счетам.
На основании всех изложенных фактов судья выносит постановление о выселении, согласно которому квартиросъемщик обязан съехать с жилплощади в указанные сроки. Наличие в семье несовершеннолетнего ребенка не является доводом для отмены судебного решения.
Выселение в зимние месяцы
Наймодатель вправе выселять жильцов зимой на общих основаниях. Досрочное прекращение обязательств в данных обстоятельствах возможно, если у арендодателя будет значимая доказательная база для подачи в судебные инстанции исковых требований с целью аннулирования контракта.
Выселение квартирантов через суд
Выселение через судебное решение состоит из нескольких последующих действий. Арендодатель подает заявление с изложенными исковыми требованиями на предмет выселения из квартиры недобросовестных съемщиков. Иск подается в судебную инстанцию по месту нахождения квартиры. К нему прилагается следующая информация:
- персональные данные нанимателя, место регистрации, контактные телефоны;
- копия договора найма;
- перечень приложенных документов;
- указание с обоснованием причин, послуживших поводом для обращения;
- изложение доказательной базы;
- изложение конкретной мотивации, послужившей основой для обращения в судебный орган.
Для оформления исковых требований используется образец, отвечающий процессуальным нормам и требованиям.
Законодательством установлен двухмесячный период для рассмотрения соответствующего иска и вынесения решения о досрочном расторжении контракта и выселении квартиросъемщиков, или об отказе в данном вопросе.
В исковом заявлении на принудительное выселение в обязательном порядке указываются ссылки на положения действующего законодательства, регулирующие аспекты данной процедуры. Прикладывается квитанция об оплате государственной пошлины.
В период, данный законом на рассмотрение исковых требований, граждане вправе проживать на съемной жилплощади до окончания судебных тяжб. Жильцы обязаны выполнить постановление судебной инстанции и съехать в предписанный период времени. Если квартиранты не хотят съезжать, арендодатель направляет исполнительный документ в службу судебных приставов.
Советы арендодателям
Прежде, чем оформить документально договор аренды, владелец должен проверить жильцов на предмет платежеспособности:
- Потребовать оставить залог за первый и последний месяцы аренды и страховку за предоставленное в пользование имущество.
- Платежи по расчетам за аренду помещения производить путем безналичного расчета со счетов квартиранта.
- Требовать квитанции за оплату коммунальных услуг.
- Проверять оплату телефонных счетов. Нередки случаи, когда междугородние разговоры владельцы выплачивали огромные суммы из своих средств. Радикальный выход — отключить межгород.
- Раз в месяц нужно проверять состояние помещения и находящегося в нем имущества.
- Квартира, сдаваемая в аренду, должна быть застрахована на случай возникновения чрезвычайных ситуаций по вине квартиранта.
Подведение итогов
Арендодатель вправе досрочно освободить помещение от квартиросъемщиков, которые не платят и пренебрегают договоренностями, установленными контрактом. Разрешение конфликтов с постояльцами при действующем договоре возможно только через постановление, вынесенное судебными инстанциями.
Касаемо жильцов, снимающих квартиру без письменного соглашения, то заключение устных договоренностей не препятствует владельцу в праве владения помещением. Отказ жильцов от добровольного освобождения жилплощади влечет правовую ответственность за вторжение в чужую собственность и завладение имуществом.
Не нашли ответа на свой вопрос? Для того чтобы быстро узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь за бесплатной консультацией к нашему юристу в онлайн-чат справа.Все обращения граждан принимаются в режиме онлайн. Это быстрый и бесплатный способ получения консультации юриста-эксперта по любым вопросам.
Райан Кокерхем Обновлено 19 декабря 2018
Выселение из собственности может быть финансово и психологически напряженным процессом. Хотя споры между арендаторами и арендодателями не редкость, акт выселения является серьезным, и его никогда не следует воспринимать легкомысленно. Если арендатору было вручено извещение о выселении его арендодателем, и он считает, что этот процесс несправедлив, у него есть определенное количество юридических средств защиты, доступных для рассмотрения их дела, одна из которых — устранение причины до даты выселения. ,Понимание ваших прав как арендатора, когда дело доходит до защиты от выселения, абсолютно необходимо.
Подсказка
Если вы проиграете в суде и столкнетесь с юридическим выселением, эта информация последует за вами, когда новые арендодатели проведут проверку данных. Избегайте решения о выселении и, по возможности, устраняйте причину или возражайте против процесса выселения и боритесь за апелляцию.
Обжалование причины для выселения
Когда арендатору вручается уведомление о выселении, очень важно, чтобы он получил четкое представление о том, почему его выселяют.Эта информация может сработать в их пользу, когда они передадут свое дело в юридические органы для обжалования даты их выселения. Ваш арендодатель должен предоставить вам письменное уведомление о дате вашего выселения, которое включает информацию о мотивах выселения. Если арендодатель просто говорит арендатору уйти и не предоставляет этого уведомления, это представляет собой нарушение закона.
После того, как письмо получено арендатором, для ответа предоставляется ограниченный период времени.Согласно закону штата Калифорния, у арендатора есть пять дней, чтобы ответить на это письмо. Реакция очень важна, так как она может иметь значение для того, чтобы быть выселенным или нет.
Уведомление о выселении
Если арендодатель хочет выселить арендатора за неуплату арендной платы, арендатор имеет возможность избежать выселения, заплатив все просроченные деньги в течение пяти дней, отведенных для ответа. Эти деньги будут выплачены секретарю суда при рассмотрении дела о выселении. Всегда помните, что арендодатели должны подать юридические документы, чтобы начать процесс выселения.Ни при каких обстоятельствах арендодатель не может заставить арендатора уйти без уведомления соответствующих юридических органов.
Обжалование выселения
В ситуации, когда арендатор чувствует, что его выселяют по причинам, которые не считаются нарушением контракта, он может обжаловать выселение на основании предполагаемого возмездия. Если, например, арендатор высказал противоположные точки зрения с арендодателем и затем получил уведомление о выселении, это может квалифицироваться как ответный инцидент.В случаях возмездия предполагаемый инцидент, приведший к выселению, должен был произойти в течение определенного периода времени до уведомления о выселении.
Арендодатель может ссылаться на нежелание арендатора придерживаться своих договорных обязательств в качестве основания для выселения. В такой ситуации арендатор может предоставить реальное доказательство того, что он решил все вопросы, высказанные арендодателем, и теперь полностью соблюдает договор. Это также может служить законным основанием для апелляции на выселение.
Союз арендаторов Сан-Франциско предложил, чтобы любому арендатору, борющемуся с выселением, был предоставлен адвокат, который поможет с этим делом. На момент написания статьи Предложение F двигалось вперед.
Когда вы подписали договор аренды, ваш арендодатель, вероятно, включил пункт об отсутствии субаренды или несанкционированных арендаторов, предупреждает Совет по справедливому жилью округа Ориндж. В соответствии с законами штата Калифорния и большинства других штатов, ваш арендодатель может выселить вас, если вы сдаете квартиру в субаренду или у вас есть посторонние соседи по комнате в нарушение вашего договора аренды. По данным Центра самопомощи в судах штата Калифорния, процесс выселения из арендуемого жилья в большинстве штатов практически идентичен, независимо от того, является ли причина неавторизованным арендатором или неуплатой арендной платы, как и было обещано.
Поговорите со своим арендатором о ситуации или оставьте ему записку с просьбой удалить неавторизованного арендатора, сообщает Центр самопомощи Калифорнийских судов. Арендатор может согласиться выполнить свой договор аренды и спасти вас обоих от длительного процесса выселения, требуемого в большинстве штатов.
Напишите трехдневное уведомление о выполнении заветов или о выходе, если арендатор не будет сотрудничать, отмечает Центр самопомощи Калифорнийских судов. В уведомлении укажите положение о том, что договор аренды будет подтвержден путем удаления неавторизованного арендатора, иначе вы ускорите процесс выселения.Ваше уведомление должно включать полное имя арендатора по аренде, адрес, раздел аренды нарушен, дату уведомления и вашу подпись. Разместите заметку на двери арендатора, если вы не можете доставить ее лично.
Посетите местное здание суда или его веб-сайт, чтобы получить формы, необходимые для начала процесса выселения, если ваш арендатор не согласился с его трехдневным уведомлением. Заполните формы полностью. В Калифорнии вы должны заполнить эти три формы: титульный лист гражданского иска, незаконную жалобу задержанного и незаконный вызов задержанного.
Передайте бланки вашему местному секретарю гражданского суда и оплатите все необходимые сборы. По состоянию на 2010 год выселение несанкционированного арендатора в Калифорнии стоило около 160 долларов. Если вы или арендатор требует суда присяжных, добавьте к стоимости дополнительную плату в размере 150 долларов США.
Оплатите любые сборы сервера процесса, требуемые вашим местным судом. В большинстве штатов, включая Калифорнию, вы не можете вручить документы самостоятельно, но должны заплатить за сервер процесса, чтобы доставить повестку и жалобу.
Посетить судебное заседание в установленную дату.Вам не нужен адвокат в случае мелких претензий, таких как выселение арендатора за несанкционированное владение недвижимостью. Вы можете нанять адвоката для консультации или официального представительства, в зависимости от серьезности ситуации.
Судья может вынести решение в вашу пользу; если арендатор не покидает собственность, вы должны позвонить в полицию, чтобы удалить его. Если судья вынесет решение против вас, вы можете подать апелляцию или просто принять присутствие дополнительного арендатора.
By Shala Munroe Обновлено 15 декабря 2018
Подписание договора аренды означает, что вы становитесь лицом, ответственным за оплату аренды квартиры и следуя правилам, изложенным в договоре аренды. Тем не менее, большинство договоров аренды позволяют вам привлекать соседей по комнате, независимо от того, дружат ли они, чтобы помочь вам с арендной платой, или ваш близкий друг, наконец, переехал к вам. Однако, когда вы будете готовы к тому, чтобы ваши соседи по комнате ушли, вам, возможно, придется обратиться в суд, чтобы выселить их.
Ваша аренда
Если вы хотите выселить кого-то из вашей квартиры, первое, что нужно выяснить, это то, что ваша аренда говорит о наличии соседей по комнате. Большинство договоров аренды позволяют вам вводить в квартиру другого человека, такого как компаньон или член семьи, при условии, что вы уведомляете арендодателя о новом человеке. Проблема возникает, если в вашем договоре аренды указано, что дополнительные люди не разрешены или что новые люди должны подписать договор аренды.
Суд может потребовать от вашего арендодателя принять участие в выселении кого-либо, кто не находится в вашей аренде, и это привлечет его внимание к тому, что вы нарушили договор аренды, позволив другому лицу переехать.Это также может привести к вашему выселению, потому что вы нарушили договор аренды. Всегда внимательно читайте договор аренды, прежде чем добавлять нового арендатора в список.
Правила размещения
Если ваш друг остался на несколько ночей, нет необходимости выселять человека — он не является юридически арендатором. Однако в Калифорнии и большинстве других штатов, если кто-то прожил в вашей квартире 30 дней и более, он считается арендатором, даже если он никогда не подписывал договор аренды. Это означает, что вы не можете просто попросить его уйти.Он имеет право остаться до тех пор, пока он соблюдает любое устное соглашение, которое он заключил с вами об оплате аренды и других обязанностей, или подать документы на официальное выселение.
Есть одна потенциальная проблема, когда вы пытаетесь выселить его. Если ваш сосед по комнате платит арендную плату непосредственно вашему арендодателю вместо вас — даже если между ними нет письменного договора аренды — он считается со-арендатором, а не вашим арендатором в некоторых районах, особенно в контролируемых арендной платой, таких как Сан-Франциско.Это означает, что вы не можете его выселить; может только ваш хозяин.
Причины для выселения
Когда вы читаете свой договор аренды, вы, вероятно, увидите несколько проблем, которые могут привести к вашему выселению, например, неуплата арендной платы или то, что вы так плохо ухаживали за квартирой, что она становится опасной для вас. здоровье и безопасность других арендаторов здания. Эти перечисленные проблемы — единственные причины, по которым ваш арендодатель может вас выселить. Однако, поскольку у вашего соседа по комнате нет аренды, вы можете выселить его по любой причине, в том числе и из-за того, что вы больше не хотите жить вместе.
Вы по-прежнему должны предоставить уведомление в форме официального письменного уведомления о выходе или уходе, которое адвокат может помочь вам создать. Будьте осторожны, заявляя, что вы выселяете его за то, что он не платил арендную плату, даже если это является основной причиной — Калифорния требует, чтобы вы дали ему пять дней, чтобы он ответил на ваше уведомление и выдал заднюю арендную плату, в то время как в некоторых штатах предусмотрено до 10 дней. Если он соблюдает и платит вам арендную плату в течение этого периода времени, вы должны остановить выселение.
Длина уведомления
Когда вы предоставляете своему субарендатору уведомление о выселении, убедитесь, что у вас есть достаточно времени для того, чтобы человек ушел.В большинстве случаев это 30 дней или средний срок аренды. Например, если в вашем договоре аренды указано, что вы платите арендную плату каждые два месяца, а не каждый месяц, вы должны будете уведомить за два месяца в уведомлении о выселении вашего соседа по комнате.
Судебные разбирательства
Лучше всего, если ваш сосед по комнате тихо уходит в течение 30-дневного периода уведомления после того, как вы дадите ему документы на выселение. Если он этого не делает, вы должны обратиться с ним в суд, чтобы судья мог потребовать освободить квартиру. Даже если его имя не в аренде, вы должны следовать формальной процедуре выселения, чтобы заставить его уйти.
Предупреждение
Имейте в виду, что квартиросъемщик — это тот, кто проживает в вашем законном месте жительства, а арендатор проживает в этом месте. Жильцам, как правило, не требуется больше, чем письменное уведомление, прежде чем шериф сможет выселиться Арендаторы, известные и неизвестные, нуждаются в уведомлении, причинах и, возможно, незаконном судебном иске задержанного лица.
Как выселить субарендатора в Сан-Франциско
Недавно у меня и двух моих соседей по комнате был субарендатор, которого я собираюсь назвать ужасным человеком. Этот парень был конфронтационным, громким, высокомерным и неуважительным; полный рывок. Пытаясь избавиться от него, мы многое узнали о законах арендаторов и выселении в нашем родном городе Сан-Франциско.
Краткое предупреждение
Выселение в Сан-Франциско чрезвычайно сложно. Законы об аренде в пределах города сильно отклонены в пользу арендаторов.Эти законы предназначены для защиты прав арендаторов, но они практически исключают возможность для арендодателей и арендаторов выселять проблемных арендаторов. Если у вас есть веские основания для выселения, обязательно делайте все по книгам и проконсультируйтесь с юристом на протяжении всего процесса, чтобы защитить себя от судебных исков.
Если у вас нет веских оснований для выселения, лучше всего в частном порядке поработать с подзащитным вашей проблемы.
Типы отношений с арендаторами
- Потенциал: Потенциал — это тот, кто имеет равные права с вами как арендатор.Если двое или более человек арендуют недвижимость вместе, и все они подписывают договор аренды, эти люди являются сторонниками.
- Мастер-арендатор: Мастер-арендатор — это лицо, которое подписало первоначальный договор аренды или соглашение с владельцем или управляющим недвижимостью. Все люди по первоначальной аренде являются основными арендаторами, и они также являются потенциальными партнерами друг для друга.
- Субарендатор: Субарендатор — это лицо, которое арендует или арендует помещение у одного или всех главных арендаторов. Субарендатор не обязательно должен иметь какое-либо соглашение с владельцем или управляющим собственностью (хотя большинству владельцев требуется одобрение любого и всех субарендаторов на их имущество).Если главные арендаторы сдают в субаренду более одного субаренданта, эти субаренданты также являются потенциальными друг для друга.
Котинанты не могут выселять друг друга, а субарендатор не может выселять главного арендатора. Но мастер-арендатор может быть в состоянии выселить субарендатора при определенных обстоятельствах.
Арендодатели и выселение
Рассказать своему арендодателю о проблеме может показаться самым простым способом выселения арендатора, но на самом деле домовладелец или управляющий недвижимостью, вероятно, не сможет помочь.Арендодатель не может выселить только одного человека. Даже если вы можете доказать, что у вас есть справедливая причина для выселения вашего арендатора, ваш арендодатель может выселить только каждого из арендных договоров, тем самым отрицая ваше соглашение с вашим арендатором.
Хорошо информировать арендодателя или управляющего недвижимостью о любых серьезных проблемах между соседями по комнате, но договор субарендатора заключается с главными арендаторами, а не с арендодателем (даже если арендодатель мог дать согласие, требуется проверка данных и т. Д.), Так Главными арендаторами обычно являются и только , которые могут выселить субарендатора.
Является ли ваш субаренд законным?
Прежде чем пытаться выселить вашего субарендатора, вам необходимо определить, арендует ли он или она легально. Есть ли у вас разрешение или одобрение вашего арендодателя или управляющего недвижимостью на субаренду недвижимости? Предоставляет ли ваш договор аренды субаренду?
Если ваш субарендатор занимает имущество без ведома или разрешения арендодателя, попытка выселить его в значительной степени также гарантирует вам выселение. Кроме того, если ваш арендодатель узнает об этом, он или она может подать в суд на , за нарушение условий аренды, и , а ваш субарендатор может подать на вас в суд за неправомерное выселение.
Если вы в этой лодке, вам лучше всего поработать в частном порядке со своим субарендатором или уехать самостоятельно.
- Не пытайтесь обвинить вашего подчиненного в незаконном проникновении или утверждать арендодателю, что он / она незаконно сидит на корточках. Если субарендатор может доказать, что он / она проживает в собственности (с полученной почтой, чеками на аренду и коммунальные услуги и т. Д.), Он / она может все еще иметь возможность подать в суд на вас за неправомерное выселение
- Сделайте и попытайтесь объяснить своему субарендатору, что , если главный арендатор или арендаторы переезжают, ему / ей придется в любом случае уйти в соответствии с Указом об аренде в Сан-Франциско, поскольку он / она не имеет юридического соглашения с арендодателем.(В основном, если они делают вещи настолько плохими, что вы уходите, чтобы уйти от них, они будут SOL для жилья.)
Если ваш субарендатор получил одобрение арендодателя, как это сделал Ужасный человек с нами, продолжайте читать.
Контролируется ли аренда вашего дома или квартиры?
Если ваш дом или квартира в Сан-Франциско были построены после июня 1979 года, вам повезло. Эти новые здания не подлежат законам о контроле за арендной платой, и процесс выселения намного проще. Вы должны иметь возможность надлежащим образом уведомить своего подчиненного и затем начать процесс юридического выселения.
Если ваш дом или квартира в Сан-Франциско была построена до июня 1979 года, как и у нас, выселить вашего подчиненного будет намного сложнее. Продолжайте читать, чтобы узнать больше.
«15 справедливых причин для выселения» в Сан-Франциско
Если ваш арендный дом или квартира в Сан-Франциско контролируется арендной платой, самое время подойти ближе и лично к «15 справедливым причинам для выселения». Эти выполнимые причины — ваша последняя надежда. Это ЕДИНСТВЕННЫЙ способ, которым вы можете законно выселить:
- Арендатор прекратил платить арендную плату, часто платит с опозданием или часто возвращает чеки
- Арендатор нарушил договор аренды или аренды и не смог исправить проблему с уведомлением
- Арендатор создает неудобства, наносит ущерб собственности или «создает существенное вмешательство в комфорт, безопасность или удовольствие арендодателя или других арендаторов в здании»
- Арендатор проводит незаконные действия на имущество
- Предыдущее арендное соглашение арендатора или аренда истекли, и арендатор отказывает в продлении на тех же или эквивалентных условиях
- Арендатор отказал арендодателю в доступе к недвижимости (для ремонта, благоустройства и т. Д.)
- Главные арендаторы выезжают, оставляя субарендатора без одобрения или соглашения с арендодателем
- Арендодатель хочет перевести себя или близкого родственника в квартиру на период 36 месяцев или дольше
- Арендодатель желает продать квартиру, которая была законно преобразована в кондоминиум
- Арендодатель стремится снести квартиру или убрать ее с рынка аренды
- Арендодатель желает временно убрать квартиру с рынка аренды, чтобы «провести капитальный ремонт или реабилитацию»
- Арендодатель желает провести «существенную реабилитацию»
- Арендодатель желает убрать все здание с рынка аренды
- Арендодатель желает восстановить владение устройством менее чем на 30 дней для решения проблем со свинцовой краской, как того требует Санитарный кодекс Сан-Франциско .
- Арендодатель желает снести часть, чтобы восстановить
ПРИМЕЧАНИЕ. Если арендодатель также проживает в арендуемой квартире, он или она может выселиться без уважительной причины.Если вы арендуете помещение в доме вашего арендодателя, подумайте о том, чтобы попросить его / ее о помощи.
Номера 1–4 являются единственными случаями, которые применяются к отношениям между основным арендатором и субарендатором. Числа 5–15 должны соблюдаться арендодателем и, как правило, приводить к выселению всех арендаторов, включая главных арендаторов (поэтому не пытайтесь убедить своего арендодателя в принудительном исполнении их, если вы не согласны на то, чтобы вас выгнали из дома) ).
справедливые причины 1–4
Давайте рассмотрим праведные причины одну за другой.
Just Cause # 1: Арендатор прекратил платить арендную плату, часто платит с опозданием или часто возвращает чеки.
Если проблемы с вашим субарендатором являются финансовыми, у вас, вероятно, есть веские основания для выселения. Но вам все равно нужно сделать пару шагов здесь.
- Если ваш субарендатор прекратил платить арендную плату, вы должны предоставить ему / ей письменное 3-дневное уведомление для исправления или освобождения. Попробуйте представить уведомление лично или отправить его заказным письмом, чтобы субарендатор не мог отрицать его получение.
- Если субарендатор не оплатил арендную плату в течение 3 дней и не освободил помещение, начните процедуру формального выселения в суде, чтобы его / ее сняли.
- Если субарендатор выплачивает в течение 3 дней, вы не можете выселиться, если только вы не докажете, что он / она не платит арендную плату часто . Вести учет. Если вам необходимо сделать трехдневное уведомление более одного раза, обратитесь к юристу, чтобы узнать о начале процесса выселения.
- Если ваш субарендатор часто платит с опозданием и / или возвращает чеки, убедитесь, что вы ведете подробные записи.Одного позднего платежа или плохого чека, вероятно, недостаточно для принудительного выселения. Запишите даты и детали всех таких случаев и сохраните копии чеков. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы узнать, является ли поведение частым и серьезным, чтобы оправдать выселение.
Just Cause # 2: Арендатор нарушил договор аренды или аренды и не смог устранить проблему с помощью уведомления.
Если ваш субарендатор нарушает договор аренды, куря в помещении, держа питомца, внося несанкционированные изменения в подразделение и т. Д., У вас может быть веское основание для выселения.
- Обязательно запишите, когда и как ваш субарендатор нарушил договор аренды. Возможно, вам понадобится использовать эту информацию позже, если он / она попытается бороться с выселением.
- Отправьте 3-дневное уведомление, чтобы исправить или освободить.
- Если он не исправил нарушение или не покинул помещение, начните процесс юридического выселения.
- Если он / она исправил нарушение, вы все равно сможете выселить, но вам придется доказать, что арендатор обычно и серьезно нарушает договор аренды.
Just Cause # 3: Арендатор создает неудобства, наносит ущерб собственности или «создает существенное вмешательство в комфорт, безопасность или удовольствие арендодателя или других арендаторов в здании».
Это, к сожалению, самое сложное в применении. Ужасный человек не платил поздно, не нарушал договор об аренде и не делал ничего противозаконного, но мы полагали, что , конечно, , у нас он был с # 3. Он постоянно принимал участие в словесных драках, издавал много шума и не давал нам спать часами.Мы проконсультировались с адвокатом по поводу его выселения по этим основаниям. Адвокат пояснил, что, поскольку формулировка № 3 настолько расплывчата, суды очень неохотно ее применяют.
- В основном, для выселения на этих основаниях, арендаторы жилья должны доказать, что субарендатор ставит под угрозу или угрожает им своим поведением, или доказать в полицейских записях, что у субаренданта были частые жалобы на шум, вызванные домашние беспорядки и т. Д.
- Адвокат в основном сказал нам не пытаться выселять с помощью Just Cause # 3, так как это сводится только к тому, что он сказал / она-сказала, в суде, и что доказательства должны быть чрезвычайно явными и убедительными, чтобы быть evictable.
Just Cause # 4 : Арендатор осуществляет незаконную деятельность на объекте.
Если ваш субарендатор занимается незаконным поведением на объекте, у вас есть веские основания для выселения.
- Преступление должно быть серьезным и затрагивать подразделение (например, ваш подчиненный делает мет в своей комнате или занимается проституцией в собственности).
- Немедленно сообщить домовладельцу и полиции. Возможно, вам придется доказать, что ваш подчиненный выполнял незаконные действия, и полицейский отчет — действительно единственный способ сделать это.
- Дайте 3-дневное уведомление об освобождении.
- Если субарендатор не покинул собственность в течение 3 дней, начните процесс законного выселения в суде.
Наша история
В конце концов, у меня и моих соседей по комнате не было оснований для выселения Ужасного Человека. Но мы собрались и все попросили его съехать. Он согласился, либо потому, что он не знал, что мы не могли юридически выселить его, либо потому, что он просто не хотел жить с 3 другими людьми, которые отказались терпеть его плохое поведение.Он не торопился с поиском нового места, и мы были бессильны ускорить процесс, но через месяц он наконец-то уехал.
(Конечно, не без того, чтобы нам было плохо. Он оставил в своей комнате отвратительный беспорядок, закричал нам в лицо, отказался платить за последние несколько дней аренды и оставил входную дверь в наш дом широко открытой, когда он закончил движение. Но мы все равно пережили день, мы были так рады, что он ушел.)
Как защитить себя от плохого подержанного
Нам пришлось пережить дурной опыт с Ужасным Человеческим Существом, но мы многое узнали о законах о субаренде и выселении.Мы также переписывались с Союзом арендаторов Сан-Франциско по электронной почте и получили несколько полезных советов, чтобы быть уверенными в том, что подобная ситуация больше никогда не случится с нами. Вот несколько советов:
- Убедитесь, что ваш субарендатор утвержден вашим арендодателем или управляющим недвижимостью, прежде чем его перевезти.
- Составьте письменное соглашение с субарендатором, в котором ваш субарендатор отказывается от своих прав на защиту Just Cause. Это совершенно законно и позволяет основным арендаторам выселять субарендаторов по причинам, отличным от «15 справедливых причин».
- Включите в свое письменное соглашение с субарендатором, что первый месяц его / ее проживания в этом отделении составляет пробной основе, и что, если все главные арендаторы удовлетворены ситуацией, субарендату будет разрешено остаться, но если нет, то субарендатор согласится освободить в это время.
- Взимать субарендаторам залог, даже если он не требуется вашим арендодателем или управляющим недвижимостью, и включает конкретные случаи, в которых часть депозита может быть удержана в вашем соглашении субарендатора (e.грамм. для покрытия неоплаченной арендной платы, неоплаченных коммунальных услуг, повреждения устройства).
Образец договора субарендатора
Вот соглашение, которое мои сограждане и я сейчас используем для передачи в субаренду. Убедитесь, что ваше соглашение подписано и датировано субарендатором и всеми мастер-арендаторами. Каждый человек должен иметь свою подписанную и датированную копию, и домовладелец может также потребовать копию.
Договор субарендатора на [укажите полный адрес имущества]
Я понимаю, что могу прекратить свою резиденцию по адресу [указать полный адрес имущества] в любое время и по любой причине, если я уведомлю главных арендаторов за 30 дней.
Я понимаю, что мой страховой депозит будет возвращен мне по возвращении помещений основным арендаторам, но эти деньги могут быть удержаны за ущерб, нанесенный помещению, неоплаченную аренду или неоплаченные коммунальные услуги.
Я слышу, что отказываюсь от своего права просто вызывать защиту и согласен с тем, что меня могут выселить по любой причине, в том числе по причинам, отличным от причин, которые могут быть выселены, при условии, что главные арендаторы уведомляют за 30 дней об освобождении помещения.
Я согласен оплатить [указать сумму залога] залог за одну спальню в [указать полный адрес имущества] и [указать сумму арендной платы] ежемесячную арендную плату, пока общая арендная плата за дом остается [указать полную стоимость единицы] ,
Я понимаю, что мое проживание в [указать полный адрес объекта недвижимости] ожидает 1-месячный испытательный период. Я понимаю, что моя резиденция также ожидает одобрения управляющего недвижимостью.
Я понимаю, что я буду нести ответственность за часть коммунальных услуг, разделенных поровну между жильцами.
,