Какие есть риски при покупке полученной по дарению квартиры?
Здравствуйте, уважаемые читатели журнала о недвижимости и финансах «Круговорот Квартир»! Сегодня задали вопрос — о безопасной покупке квартиры, где основание собственности договор дарения 2019 года.
Договор дарения я отношу к числу безопасных, ведь его очень сложно аннулировать. И если вы захотите продать такую квартиру, то у вас не должно возникнуть с этим никаких затруднений.
Но и здесь есть свои подводные камни. Проблема в том, что существует законодательная база, делающая возможным признание договора дарения недействительным.
И практика (со статистикой судебной практики можно провести время здесь https://sudact.ru/practice/priznanie-dogovora-dareniya-nedejstvitelnym/?page=1) показывает, что такие сделки всё же оспариваются в судебном порядке.
Нюансы приобретения квартиры по договору дарения
Хочу сказать, что купля-продажа квартиры по договору дарения скрывает в себе некоторые нюансы. Чего только стоит тот факт, что в операциях с недвижимостью всегда задействованы большие деньги.
Опасные моменты при покупке квартиры полученной в дар
Существует целый ряд вариантов развития событий, при которых даритель может аннулировать договор дарения по своему желанию. Да, их не так много, как, например, при работе с завещанием, но они есть.
Благодаря этому фактору вы можете иметь все шансы остаться как без жилплощади, так и без денег. Чтобы этого избежать, я рекомендую вам ознакомиться со всеми возможными вариантами расторжения дарственной в 578 статье ГК РФ.
7 минут чтения ГК РФ ст. 578, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018, с изм. от 03.07.2019) КонсультантПлюс и вы уже знаете чуть больше про риски с квартирой по договору дарения.
Имейте ввиду, что выставлять на продажу подаренную квартиру вы можете только после регистрации права собственности. Т.е. продать квартиру на основании договора дарения одаряемый не может, поскольку данная у него нет еще права собственности.
Основания для оспаривания и аннулирования дарственной
Предлагаю вам обратить внимание на возможные основания для расторжения дарственной в судебном порядке:
- подтверждена недееспособность дарителя;
- доказано, что даритель при подписании документа не отдавал отчёта в своих действиях;
- сделка признана незаконной;
- доказан факт мнимого договора;
Но и это ещё не всё! Знайте, что в статье 578 ГК РФ (ссылка на нее выше) подтверждено право дарителя или его наследников либо 3-ьих лиц настаивать на признании договора дарения недействительным. По закону они имеют на это право при следующих обстоятельствах:
- не надлежащее обращение с объектом дарения и угроза возможной утраты;
- даритель получил телесные повреждения от получателя объекта дарения либо имел место факт давления на дарителя, или близких родственников;
- также могут требовать признания дарственной недействительной наследники дарителя, если тот был убит получателем объекта дарения;
- в договор внесён пункт аннулирования договора дарения в случае смерти получателя объекта дарения. При отсутствии такого пункта квартира перейдёт к наследникам;
- дарственная может быть признана недействительной в судебном порядке, если факт дарения был зарегистрирован от имени ИП или юр.лица в течение 6 месяцев до банкротства дарителя;
Видео от юриста Вадима Шабалина про покупку квартиры по дарению с ютуб канала M2TVВот такие есть спорные вопросы с покупкой квартиры по договору дарения.
риски и подводные камни для покупателя
Сделка договора дарения считается сделкой не расторгаемой, потому что на практике и дарение и покупка подаренной квартиры расторгаются и оспариваются в 5-10 % случаев, что происходит в судебном порядке. Поэтому чаще покупка квартиры, полученной по договору дарения рассматривается как ситуация, надёжная и не представляющая угрозы лишиться приобретённого имущества. Ведь если сделка дарения сложно оспорима или расторгаема, то и волноваться у нового приобретателя причин нет.
Содержимое страницы
- Признание договора недействительным
- Расторжение сделки дарения между продавцом и предыдущим собственником
Тем не менее это соответствует действительности только в том случае, когда сделка гарантировано проведена по обозначенным законодательством правилам, не нарушает многочисленных требований и даритель впоследствии не изменил своего решения.
Для того, чтобы, покупая квартиру по договору купли-продажи у продавца, новый собственник был уверен в защищённости от притязаний некоторого дарителя, не был признан в какой-то момент недобросовестным покупателем и не лишился купленной недвижимости необходимо в ходе сделки купли-продажи просмотреть риски покупки квартиры по договору дарения, а значит все возможные подводные камни, нарушенные требования законодательства, условия сделки дарения и даже личные взаимоотношения дарителя и одаряемого в течение нескольких лет и семейных ситуаций. Что фактически означает представить и рассмотреть юридические и семейные взаимоотношения продавца с его близкими родственниками, вследствие которых покупатель может быть втянут третьими лицами в судебный.
Признание договора недействительным
Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные. Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества. В каждом случае такого признания ситуацию следует рассматривать индивидуально и более детально. Однако, признание сделки недействительной инициирует процесс устранения последствий признания такой сделки, которое возможно только в суде и вот здесь уже разбирательства напрямую будут касаться и покупателя.
Признание сделки недействительной прежде всего может быть основано на:
- Нарушении условий запрета дарения, устанавливаемых статьей 575 ГК РФ;
- Нарушении условий по ограничению дарения, устанавливаемых статьей 576 ГК РФ;
Нарушение условий запрета дарения, установленных ст.575 ГК РФ означает, что:
- дарение не могло быть совершено, если право собственности на квартиру принадлежало малолетним гражданам (детям) и недееспособным лицам. Важно, что если сделка с одной из двух или с обоих сторон была совершена представителями по доверенности, то это не изменяет запрета. Соответственно их законные представители также не могли совершить сделку от их лица.
- Получение нынешним продавцом квартиры в связи с тем, что он занимал или замещал государственную, или муниципальную должность, или получил квартиру в дар также в связи с исполнением своих служебных полномочий также является причиной отмены сделки дарения.
- Сделка не могла быть совершена между коммерческими организациями, а затем каким-либо образом передана продавцу, который предлагает или продал квартиру по договору купли-продажи;
- Доверенность представителя на момент совершения сделки была ничтожна;
- Сделка не могла быть совершена под давлением или даритель не мог совершать сделку, находившись, в заблуждении о каких-либо существенных для себя последствиях.
Полный перечень нарушений условий ограничения дарения указан в статье 576 ГК РФ самыми частыми, с точки зрения, судебной практики являются случаи:
- Когда фактически право собственности у дарителя не было единоличным, а имущество находилось в совместной собственности, однако сделка при отсутствии согласий участников такого совместного владения, вопреки ограничению была совершена и участник долевой собственности узнал об этом спустя какое-то время.
- Когда подаренное имущество являлось кредитным обязательством дарителя и нарушены интересы третьих лиц, кроме дарителя и одаряемого.
Расторжение сделки дарения между продавцом и предыдущим собственником
Вторая группа ситуаций, которые являются рисками покупки квартиры по договору дарения это ситуации, когда покупатель может быть втянутым в разбирательство между продавцом квартиры и её дарителем в случае, если договор дарения будет расторгнут.
Для покупателя квартиры знать обстоятельства, которые могут возникнуть между дарителем и одаряемым особенно важно. Ведь если условия по признанию недействительности сделки, связаны с формальными основаниями и с личностью дарителя и одаряемого и проверяются органом, осуществляющим государственную регистрацию права собственности, в виде проверки необходимых к предоставлению на регистрацию документов. То расторжение сделки, это и есть те самые подводные камни сделки, потому что зависит расторжение от текста составленного договора и от взаимоотношений одаряемого и дарителя, и воли последнего.
ГК РФ предусматривает четыре основания для расторжения договора дарения дарителем:
Мнение эксперта
Юрист Консультант
Бесплатно помогу и отвечу на ваши вопросы
Задать вопросДанная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
- Уже зарегистрировав на себя квартиру продавец, то есть одаряемый, совершил покушение на жизнь самого дарителя или его близких родственников или умышленно причинил дарителю какие-либо телесные повреждения.
- Одаряемый обращался с подаренным ему имуществом таким образом, что создавал условия его безвозвратной потери, хотя оно при этом представляет для дарителя большую неимущественную ценность.
- Если дарственной предусмотрено и закреплено право дарителя вернуть квартиру в единоличную собственность в случае если он переживет одаряемого.
- Если после совершения сделки материальное, имущественное, семейное положение или состояние здоровья дарителя существенным образом ухудшатся спустя какое-то время, то даритель также имеет право инициировать расторжение договора и вернуть себе подаренную квартиру.
Сомнения при покупке квартиры естественны для любого приобретателя имущества, особенно после прочтения вышеперечисленных рисков и как показано не все они регламентируются соблюдением продавца закона.
В ситуации, когда намерение приобрести недвижимость больше чем обозначенные риски необходимо предпринять все возможные действия для того, чтобы обезопасить себя и совершаемую сделку и минимизировать возможные потери. Для этого существует алгоритм действий перед подписанием договора покупки:
1 шаг — при совершении любой сделки (а не только при покупке после дарения) покупатель запрашивает в Росреестре расширенную выписку ЕГРН со списком лиц, ранее являвшихся собственниками.
2 шаг – изучив, полученную информацию из ЕГРН покупатель подробнее расспрашивает продавца о его мотивах расстаться с недвижимостью и возможных намерениях по приобретению новой квартиры.
3 шаг – при наличии разумных мотивов и аргументов продавца, покупатель восстанавливает хронологию действий, связанных получением продавцом дарственной. К таким действиям относятся: взросление лиц, участвующих в сделке, их гибель, признание их недееспособными и о притязания третьих лиц на право собственности продавца.
Важно! Сроки признания сделки недействительной или ничтожной варьируются в пределах от одного года до трёх лет с момента совершения сделки или с момента, когда лицо, права которого нарушены узнает о нарушении своих прав. Что даёт покупателю возможность оценить возможное дальнейшее развитие событий появления таких притязаний или шансы на отрицательный для покупателя исход ситуации.
4 шаг – покупатель требует у продавца информацию по возникшим вопросам, о квартире или сделке. В том числе вплоть до знакомства с дарителем, для того чтобы понять, что с его положением, и не существует ли у него на момент продажи квартиры одаряемым оснований и намерений для отказа от дарения или притязаний к одаряемому.
Важно! Получать такую информацию лучше непосредственно у прошлого собственника квартиры и лучше всего при личной встрече, а не по телефону или любой другой связи.
5 шаг – проанализировав, полученную информацию и к этому моменту с её помощью оценив все риски покупки квартиры по договору дарения ещё раз покупатель переходит к составлению договора покупки с обязательствами и гарантиями продавца вернуть деньги или компенсировать причинённый ущерб покупателю. Доверить договор следует юристам по гражданскому праву.
В ходе рассмотрения рисков покупки квартиры по договору дарения становится видно, насколько покупка жилья после дарения отличается от совершения стандартной сделки покупки, но при соблюдении указанных действий, подкрепления их справками, свидетельствами и запросами в подтверждение, что покупатель приложил усилия чтобы не быть признанным недобросовестным вероятность утраты купленной недвижимости минимальна.
Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
Подводные камни и риски при покупке квартиры по договору дарения
640 просмотров
Договор дарения предполагает отсутствие какой-либо компенсации со стороны одаряемого. В противном случае этот договор может быть признан недействительным. Таким образом, рассматривать его как замену договору купли-продажи – не самое удачное решение. Если же по какой-то причине нужно получить квартиру именно таким образом, стоит учитывать многочисленные проблемы и риски, связанные с процедурой дарения.
Запрет и ограничение на дарение квартиры
При определенных условиях, договор может быть признан недействительным только потому, что даритель или одаряемое лицо не соответствуют условиям законодательства (ст.575—576 ГК РФ).
- В качестве дарителя не может выступать несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Причем, не только такой человек не может быть дарителем, но и его попечитель/опекун/родитель не имеет права дарить имущество такого собственника другим лицам.
- Нельзя дарить недвижимость лицам, работающим в сфере социальной занятости, образования, медицины и так далее. Также нельзя дарить квартиры государственным служащим.
- Коммерческие организации не могут дарить друг другу объекты недвижимости.
Любой из подобных ситуаций могут воспользоваться мошенники.
Пример: Один человек предлагает другому в дар квартиру, после чего одаряемое лицо должно якобы безвозмездно подарить дарителю жилья некую сумму, лишь «случайным образом» идентичную стоимости квартиры на рынке. Однако уже после того, как это было сделано, выясняется, что жилье находится в собственности несовершеннолетнего ребенка. Даритель оспаривает договор дарения, якобы как оформленный ошибочно. Формально одаряемое лицо ничего не платило (иначе сделка не будет признана действительно уже по этой причине) так что даритель забирает свою квартиру и оставляет себе деньги (одаряемое лицо просто не сможет доказать, что передавало их).
Оспаривание сделки дарения
Кроме прямых запретов, на основании которых такой договор может быть признан недействительным, существует еще множество других вариантов, при которых сделка может быть оспорена в суде или даже просто отменена дарителем:
- Если одаряемое лицо, с точки зрения дарителя, плохо обращается с его подарком, он может забрать объект дарения.
- Если сделка совершалась с использованием доверенности, последняя может быть признана недействительной, что автоматически влечет за собой признание недействительными и всех сделок, совершенных с помощью этой доверенности. К слову, иногда мошенники вообще работают с изначально просроченными или откровенно поддельными доверенностями.
- Даритель может заявить, что на момент передачи квартиры в дар он находился в невменяемом состоянии, это также станет причиной расторжения сделки.
- Если у жилья несколько собственников, то каждый из них должен дать согласие на передачу данной квартиры в дар, иначе сделка считается недействительной.
Существует еще множество других вариантов, при которых разные лица могут заявить, что передача квартиры в дар нарушает их права (например, наследники этой самой квартиры). И во всех подобных случаях высока вероятность того, что сделка будет признана недействительной.
Главная проблема – невозможность привязать факт передачи права собственности на квартиру к факту передачи денег. Иначе это будет уже не договор дарения, а договор купли-продажи. Таким образом, вне зависимости от того, по какой причине будет оспорен договор, одаряемое лицо практически никогда не сможет доказать, что была совершена оплата за квартиру.Подводные камни налогообложения при дарении квартиры
Квартиру передают в дар преимущественно в тех случаях, когда планируется избежать уплаты налогов.
Для резидентов РФ ставка налога на продажу недвижимости составляет 13% от суммы. Для нерезидентов – 30% от суммы.
В случае с договором дарения, платить эти деньги вынужден продавец, как лицо, получившее прибыль за свое имущество. Но и при оформлении подарка, налог все равно нужно платить. Исключение составляют ситуации с заключением договора дарения между близкими родственниками. При дарении квартиры налог платит уже одаряемый, как лицо, которое получило ценное имущество. Ставка точно такая же.
Таким образом, особой разницы нет. Тем более, что при определенных условиях, если квартира находилась в собственности продавца-дарителя более 3-5 лет (в зависимости от того, каким образом она была получена) оплачивать налог не нужно.
Специалисты категорически не рекомендуют оформлять сделку по покупке квартиры посредством передачи ее в дар. Если же это по какой-то причине необходимо, нужно учитывать множество возможных проблем и высокий риск. На бесплатной консультации опытные юристы прояснят все распространенные спорные моменты, и они же могут сопровождать всю сделку, указывая на те моменты, которые заслуживают особо пристального внимания.Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Загрузка…
Автор статьи
Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Какие риски вероятны при покупке подаренной квартиры
Здравствуйте, Иван!
в случае возникновения каких-либо обстоятельств, ведущих к отмене судебным решением договора дарения, например недееспособность Дарителя в момент дарения, притворность сделки и пр., будет ли признан недействительным договор купли-продажи между мной и Одаряемым, и смогу ли я вернуть деньги?
Иван
Во-первых, договор дарения либо отменяется по основаниям, предусмотренным в ст. 578 ГК РФ, либо признается недействительным по какому-то законному основанию (ст.ст. 168 — 179 ГК РФ).
В случае признания сделки недействительной суд применяет последствия её недействительности, предусмотренные в ст. 167 ГК РФ, в том числе — п. 2:
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.Но оспорить сделку может либо одна из сторон (в Вашем случае — либо даритель, либо одаряемый) или то лицо, чьё право было нарушено такой сделкой.
Поверьте, на практике третье лицо, не участвовавшее в сделке, очень редко может оспорить её.
в Нотариальном вестнике №1 за январь 2014 года – «Отмена дарения (см. комментарий к пункту 4 статьи 578 ГК РФ)» указано, что в случае отмены сделки дарения, по закону Одаряемый обязан возвратить Дарителю квартиру, если она к тому времени еще находится в распоряжении Одаряемого. Если же он ее уже продал, то он обязан возвратить Дарителю ее фактическую стоимость. При этом, для Покупателя квартиры такая отмена дарения якобы не влечет никаких последствий.
Иван
Пункт 4 ст. 578 ГК РФ указывает, что:
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
Поэтому одаряемый в этом случае ничего возвратить не сможет по причине своей смерти. Вы почитали комментарий к старой редакции этой статьи…
В любом случае — после продажи Вам этой квартиры предмет договора дарения уже не будет в собственности одаряемого — который, кстати, станет уже продавцом по договору купли-продажи.
Так что возвращать ему будет нечего. Придётся платить компенсацию…
Но вообще интересно — с чего у Вас возникли сомнения в правомерности дарения? Там точно у Вас продавец психически и физически здоров?
Просто по таким сделкам, когда у покупателя имеются сомнения в адекватности и возможности продавца руководить своими действиями, желательно провести медицинское освидетельствование именно к конкретной сделке. Это существенно минимизирует риски оспаривания купли-продажи.
Удачи!
Покупка квартиры через дарение: риски договора дарения
Автор Антон Величко На чтение 3 мин. Просмотров 1.5k. Опубликовано Обновлено
Договор дарения квартиры содержит риски для покупателя решившегося на покупку жилья, полученного на основе дарственной (в дар). Рассмотрим какие опасности и подводные камни ждут незадачливого приобретателя квадратных метров.
Использование при оформлении покупки жилья процедуры дарения относится к числу рискованных, причем недостаточный уровень защиты в таком случае имеют обе стороны сделки. Практика показывает, что даже в судебном порядке оспорить в дальнейшем сделку или ее отдельные решения оказывается невозможно. В первую очередь риски ложатся на продавца, но и приобретатель может столкнуться с определенными сложностями.
Риски покупки квартиры по договору дарения
При каких вариантах возникают проблемы:
- Дарение, осуществленное между лицами, не состоящими в близких родственных отношениях предусматривает оплату одаряемым налога в размере 13% стоимости полученного имущества, причем передать это требование продавцу невозможно.На фоне традиционных договоров купли-продажи дарственные имеют значительно меньшую степень защищенности от возможности успешного оспаривания в судебном порядке.
- Мошенники умышленно включают в договор пункты, позволяющие в дальнейшем провести оспаривание через суд документа. Особенно опасно это в моментах, когда стороны отказываются от нотариального заверения.
- Не стоит забывать и о том, что в отдельных случаях в дар оформить невозможно. Например, при наличии нескольких собственников требуется наличие одобрения со стороны каждого из них, в то время как купля-продажа предполагает определенный маневр для действий. Накладываются ограничения на процедуры дара и на отдельные категории граждан, включая несовершеннолетних, государственных служащих, работник сфер здравоохранения и образования.
Риски дарственной
Свои сложности могут возникнуть и в прецеденте, когда продавцом квартиры оказывается человек, получивший ее в качестве подарка:
- Покупка с жильцом. Законодательно разрешается предоставлять объект недвижимости в дар с сохранением регистрации и прав проживания дарителя. В случае, если в дальнейшем новый собственник будет перепродавать жилплощадь, прописанный человек останется в документах, и избавиться от него по закону не представляется никакой возможности.
- Судебные разбирательства. Зачастую передача в дар рассматривается альтернативой завещания, при этом люди, остающиеся без наследства, стремятся через суд оспорить данное решение. Если суд его удовлетворит, например, будет доказана недееспособность человека в момент составления бумаг, автоматически аннулирована будет и последующая сделка купли-продажи, как не имеющая законных оснований.
- Недобросовестные действия. Когда устанавливается наличие у покупателя информации о противозаконных действиях одариваемого лица в процессе получения недвижимости, покупка может быть признана недействительной. Недобросовестность может быть определена, когда один и тот же объект многократно передавался по ценам, значительно ниже рыночных, или когда приобретатель не произвел проверку юридических бумаг, указывающих на наличие иных претендентов.
- Приобретение против воли собственника. К данной категории относятся прецеденты, когда передача была оформлена мошенническим способом с введением текущего владельца в заблуждение или при условии подписания договора под угрозой применения физического насилия, расправы над родственниками и так далее. При выяснении подобных обстоятельств в рамках судебного разбирательства, сделка будет признана недействительной, а приобретатель не только лишится приобретенного актива, но и не сможет требовать со второй стороны возврата уплаченных денежных средств, так как по всем документам и реестрам передача прав не предполагала возмездного характера.
Таким образом, приобретения, оформляемые в качестве подарка, несут в себе массу угроз, и стоит каждый раз взвешивать целесообразность применения подобной схемы. Вы узнали, что покупка квартиры, полученной по договору дарения имеет риски и ваше право, как нового хозяина может быть нарушена по воле ошибки или мошенников. Будьте внимательны!
Преимущества и недостатки договора дарения квартиры: плюсы и минусы, подводные камни
4185Дарение
Сделка дарения заключается между двумя сторонами. В качестве дарителя выступает собственник передаваемого имущества, а одаряемым может быть совершенно любое лицо.
Регламентируются подобные отношения главой 32 Гражданского кодекса РФ. Понятие договора дарения дано в ст. 572 ГК РФ, где сказано, что дарение – это правовой акт, в рамках которого происходит передача имущества от его собственника другому лицу на безвозмездной основе.
Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.
Дарителем может стать только тот гражданин, который владеет тем или иным имуществом по праву собственности, и на момент заключения соглашения полностью адекватен и дееспособен. Наличие родственных отношений между сторонами сделки не является обязательным условием соглашения, так же как письменная форма. Объектом дарения могут стать: квартира, ценные вещи, дорогостоящие предметы быта, авторские права.
В сделке могут принимать участие и несовершеннолетние дети. В том случае, если вопрос касается мелких бытовых предметов, то они могут распоряжаться вещью по своему усмотрению, в отношении иных предметов потребуется присутствие и согласие службы опеки, а также родителей или иных законных представителей ребенка.
Бланк договора дарения можно скачать у нас на сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора дарения квартиры].
Преимущества перехода прав собственности на квартиру по договору дарения
Соглашение о дарении имеет несколько существенных преимуществ по отношению к договору купли-продажи или составлению завещательного акта. Плюсы договора дарения:
- Дарение приобретает законный характер и правовой статус только тогда, когда произойдет передача жилого помещения, а не в момент регистрации в ФРС, как соглашение купли-продажи. Иначе говоря, одариваемое лицо становится собственником квартиры с момента подписания документа о дарении.
- В некоторых спорных ситуациях соглашение о дарении может стать выходом. Например, если квартира находится в долевой собственности, а один из владельцев не желает продавать свою долю. Тогда остальные собственники могут передать имущество другому человеку посредством процедуры дарения.
- Имущество, которое передано в дар, не может являться общей собственностью супругов.
Недостатки перехода прав собственности на квартиру по договору дарения
Подводные камни при покупке квартиры по договору дарения могут стать существенным условием, чтобы отказаться от такой сделки. Дело в том, что дарение обладает не только преимуществами. Минусы договора дарения:
- Безвозмездность соглашения о дарении. Такая сделка нежелательна, поскольку в случае возникновения спорных ситуаций или подозрении в мошенничестве, данное юридически значимое действие будет очень сложно оспорить.
- Дарение является безусловным актом. При заключении соглашения даритель не устанавливает никаких условий совершения сделки.
- Налогообложение соглашения дарения. В данном случае, подоходный налог в размере 13% оплачивает только тот гражданин, который не является близким родственником дарителя.
Плюсы и минусы договора дарения имеют существенное значение для принятия решения о заключении подобной сделки.
Сравнение договора дарения квартиры с договором купли-продажи
Договор купли-продажи и соглашение о дарении имеют существенные различия:
- Купля-продажа – возмездная сделка, в рамках которой собственник квартиры получает оговоренную сумму, дарение является безвозмездным актом.
- Сделка дарения является безусловной, а вот в договоре купли-продажи прописан ряд условий, которые необходимо соблюдать, чтобы сделка не была признана ничтожной.
- При заключении сделки купли-продажи, необходимо оплатить госпошлину за регистрацию акта, а при дарении человек, не состоящий в родстве с дарителем, должен будет выплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости недвижимости.
- Договор дарения приобретает силу на момент подписания, а договор купли-продажи, после госрегистрации.
В том случае, если передача жилища происходит между родственниками, то оптимальным вариантом является сделка дарения, а при передаче жилья между посторонним людьми, лучше всего выбрать оформление акта купли-продажи.
Сравнение договора дарения квартиры с завещанием
Завещание и дарственная также имеют ряд принципиальных различий. Прежде всего, одариваемое лицо может вступить во владении имуществом сразу же после подписания договора дарения. Наследник же может получить имущество только после смерти завещателя в течение полугода.
Расторжение сделки дарения практически невозможно, а вот завещательный акт в любое время может быть заменен или вообще отменен завещателем.
Что касается стоимости оформления, то дарственная обойдется примерно в 2000 рулей, а вот чтобы составить завещание и потом получить по нему имущество потребуется уплатить госпошлину в соответствие с НК РФ.
В случае возникновения конфликтной ситуации с переданным имуществом оспорить дарственную практически невозможно (для этого потребуется подавать исковое заявление в суд), чего нельзя сказать о завещании, которое легко переоформляется у нотариуса.
Заключение дарственной подойдет тем людям, который состоят в родственных отношениях и не имеют конфликтов между собой. Завещательный акт используется гражданами, которые хотя передать имущество своим наследникам, но после своей смерти.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по преимуществам и недостаткам договора дарения квартиры
Вопрос: Здравствуйте. Уважаемые эксперты, не могли бы вы помочь мне советом. Меня зовут Наталья, и я хотела бы передать свою квартиру в дар дочери, однако проблема в том, что она замужем, а ее муж мне не очень нравится. Могу ли я оформить дарственную только на дочь, и сможет ли потом ее супруг претендовать на квартиру?
Ответ: Здравствуйте, Наталья. Вы можете совершенно спокойно оформить соглашение дарения в пользу дочери. Дарственная имеет такое преимущество, что при передаче имущества супругам, оно не может стать их совместной собственностью (согласно ст. 34 СК РФ), поэтому, если вы пропишете в соглашении о дарении лишь дочь, то квартирой сможет распоряжаться только она, поскольку это будет ее личным имуществом, не являющимся совместно нажитым супругами.
Заключение
Преимущества и недостатки договора дарения сформулируем в ряде выводов:
- Дарственная подразумевает передачу имущества дарителя одариваемому лицу.
- Предусмотрена письменная и устная формы соглашения.
- В сделке могут принимать участие и несовершеннолетние дети, интересы которых представляют родители или опекуны.
- Дети, не достигшие 14 лет, вправе совершать только то дарение, которое касается мелких бытовых предметов и личных вещей, не являющихся дорогостоящими.
- Объектом соглашения могут быть как квартира, так и нематериальное имущество, например авторское право.
- Оспорить сделку дарения практически невозможно, и единственным способом является подача искового заявления в судебные инстанции.
- Договор дарения имеет как плюсы, так и минусы. В некоторых ситуациях подобное соглашения может стать оптимальным вариантом, а в ряде случаев следует воспользоваться иной формой правового соглашения.
- Сделка купли-продажи является более приемлемой, чем дарение, для тех людей, которые не состоят в родственных отношениях, поскольку это сводит к минимуму возможные конфликтные ситуации и дает возможность опротестовать соглашение, в случае необходимости, в суде.
- Дарственную оформлять лучше всего между родственниками. Это поможет сэкономить и избежать некоторых сложностей с оформлением.
- Завещательный акт также является вариантом передачи имущества между гражданами, но уже после смерти собственника. Данный способ выбирается в том случае, когда владелец недвижимости желает передать ее своим преемникам только после смерти. Если он хочет сделать это раньше, то можно заключить дарственную.
- Стоимость оформления дарственной намного ниже, чем завещания, если сделка происходит между родственниками.
Образцы заявлений и бланков
Вам понадобятся следующие образцы документов:
Список законов
Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.
подводные камни, плюсы и минусы
Содержание статьи:
Любые сделки, связанные с продажей недвижимости подлежат обязательной регистрации и облагаются налогами на прибыль. Чем больше стоимость продаваемого имущества, тем большую сумму придётся заплатить продавцу в государственный бюджет. Вполне понятно, что далеко не каждому человеку хочется расставаться с весьма внушительной суммой. Кроме того, при попытке продажи квартиры или комнаты может возникнуть ряд других трудностей.
Выходом из данной ситуации, в ряде случаев, является покупка недвижимости по договору дарения. Это позволяет легальным способом обойти ряд положений российского налогового и гражданского законодательств. Однако, такой способ приобретения недвижимого имущества имеет свои плюсы и минусы. Постараемся подробнее разобраться со всеми нюансами договора дарения.
«Дарение» как юридическое понятие
Как уже понятно из названия, дарение подразумевает безвозмездную передачу одним лицом некоего имущества другому лицу. Безвозмездность здесь следует понимать как отсутствие каких-либо ответных действий со стороны одариваемого человека имущественного или финансового характера. То есть, получатель дара не обязан, а в ряде случаев не имеет права передавать дарителю в «знак благодарности» своё имущество или деньги.
В этом заключается основное различие между договорами дарения и купли/продажи. Все нюансы заключения подобных сделок даны в Гражданском законодательстве РФ. Согласно налоговым законам страны любая возмездная сделка, то есть подразумевающая получение прибыли, облагается подоходным налогом. Не составляет исключение продажа недвижимого имущества – продавец обязан уплатить в бюджет НДФЛ в размере 13%. Данный налог уплачивается и при дарении одним человеком недвижимости другому. Но выплаты можно избежать, если имущество передаётся в дар близкому родственнику.
Законодательство относит к близким родственникам таких лиц:
- Детей и их родителей, усыновлённых детей и их усыновителей. Лишаются статуса близких родственников биологические мать и отец в случае лишения их родительских прав.
- Состоящие в законном браке люди. Если же мужчина и женщина де-факто проживают вместе и ведут совместное хозяйство, но не расписаны, то факт их близкого родства можно официально признать только с помощью судебного постановления.
- Дети одних родителей – братья и сёстры. Даже в случае, если у них общие только мать или отец, с юридической точки зрения они всё равно считаются состоящими в близкородственных связях. Исключение составляют сводные братья и сёстры, не находящиеся в биологическом родстве.
Соответственно, если родственники, по закону считающиеся «близкими», желают заключить между собой сделку купли/продажи недвижимого имущества, лучше всего это сделать в виде покупки недвижимости по договору дарения. В этой ситуации можно будет сэкономить 13% от суммы сделки на неуплате налогового сбора. К сожалению, подобное невозможно при дарении недвижимости постороннему лицу. Разница состоит лишь в том, что при продаже налог выплачивает продавец, а при дарении – одариваемый человек. Дарственная должна в обязательном порядке заверяться нотариусом. Для заключения договора потребуется предоставить следующий пакет документов:
- Правоустанавливающие документы, подтверждающие законность владения дарителем недвижимостью.
- Согласие супруга/супруги на дарение, если имущество является совместной собственностью.
- Документы на жильё из бюро техинвентаризации.
- Выписку из жилищного управления о проживающих в квартире лицах.
- При передаче земельного участка – выписку из кадастра.
Дарение при долевой собственности
Другая ситуация, в которой можно использовать дарственный договор – продажа долевой собственности в недвижимости. Например, если частью доли в квартире владеет несовершеннолетнее лицо, то заключить коммерческий договор её продажи, согласно действующему законодательству, невозможно. Тем самым охраняется право ребёнка на жильё, и предотвращается вероятность совершения сделки, в результате которой он может оказаться на улице. Совершить подобную сделку возможно исключительно с разрешения органов опеки, получить которое бывает очень сложно.
Обойти законодательство, в этом случае, и позволяет заключение договора безвозмездной передачи недвижимости третьему лицу. Если этим лицом является близкий родственник, то вдобавок ко всему продавец может сэкономить на уплате налога. Если же покупателем является посторонний человек, потребуется всё же уплатить налоговый сбор, но не нужно будет добиваться разрешения со стороны органов опеки.
При продаже комнаты в коммунальной квартире или земельного участка в дачном (садоводческом) товариществе, продавец должен первоначально известить об этом прочих дольщиков (ГКРФ статья №250). Бывает так, что сделать это невозможно: например, неизвестно место фактического проживания владельцев остальных комнат в коммуналке, или дольщиков ДНТ/СНТ, коих бывает не одна сотня. В этом случае на помощь также придёт договор дарения.
Прочие плюсы
Среди других плюсов покупки недвижимости по договору дарения можно отметить:
- Сокращённый срок ожидания безналогового периода. Так, если квартира приобретена по возмездному договору, то продать её в дальнейшем без уплаты НДФЛ новый владелец может только через пять лет. Таким образом закон ставит преграду незаконному коммерческому обороту недвижимости путём её постоянной перепродажи. Если же квартира или земля были получены в дар, то продать их без уплаты налогового сбора можно будет уже спустя 3 года (НКРФ статья №217).
- Возможность расторжения дарственной по инициативе дарителя. ГКРФ в статье №578 допускает возможность отмены дарственной, если одаряемое лицо совершил какое-либо опасное преступление против дарителя или членов его семьи. Как правило, речь идёт о покушении на жизнь и здоровье человека.
- В договоре дарения квартиры лицо-даритель может прописать пункт, по которому он будет иметь право проживания в ней – либо определённое время, либо пожизненно. Попытка нового владельца выселить дарителя будет расцениваться как нарушение договора, и его аннулирование через суд. При продаже жилья продавец теряет все права на недвижимость, в том числе и право проживания.
Также дарение имеет и свои юридические нюансы:
- Если недвижимость была передана в дар одним супругом другому, то при разводе на неё не распространяется действие положений о совместно нажитой собственности. Подаренное имущество остаётся в полной личной собственности нового владельца и не подлежит разделу.
- Не допускается заключение дарственного договора между двумя коммерческими предприятиями, или физическими лицами, имеющими статус ИП. Этим самым государство предотвращает попытки сокрытия или незаконного вывода части имущества предприятия.
Минусы дарения
Дарственная, заключённая в качестве альтернативы возмездному договору, имеет и ряд недостатков. Прежде всего, это возможность оспаривания договора в судебном порядке. Как показывает юридическая практика, оспорить дарственную через суд гораздо легче, нежели купчую. Поводов для этого может быть множество, в основном они те же, что и при оспаривании договора продажи. Но, поскольку де-юре при дарении не задействована финансовая составляющая, судьи гораздо охотнее идут на расторжение подобных договоров. При этом оспорить договор может как сам даритель, так и третьи заинтересованные лица: налоговые органы и прокуратура, родственники дарителя, дольщики коммунальной квартиры или дачного товарищества.
Если говорить о покупке недвижимости по договору дарения, то покупатель идёт на большой риск. После признания дарственной недействительной, фактический покупатель будет обязан вернуть бывшую собственнику «подаренную» недвижимость. Сам же он не сможет потребовать по суду возврата фактически уплаченных за неё денег, поскольку никаких подтверждающих это документов при дарении не составляется. Ведь само понятие «дарения» подразумевает безвозмездную передачу имущества по обоюдному согласию сторон.
Более того, если надзорными органами будет установлено, что сделка дарения производилась как прикрытие покупки недвижимости, обе стороны могут подвергнуться наказанию.
В самом лучшем случае – это признание договора недействительным и назначение штрафа. В худшем – уголовное преследование за попытку незаконного ухода от уплаты налогов. В любом случае, прежде чем идти на такую фиктивную сделку, и «дарителю» и «одариваемому» следует хорошенько взвесить все плюсы и минусы.
Договор дарения
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Консультация бесплатна!
Как подарочное письмо об ипотеке может спасти вас при покупке дома
Подарочное письмо по ипотеке может быть не первым делом, о котором вы думаете, если член семьи предлагает вам помощь при первоначальном взносе. Но это письмо — всего лишь одна вещь, которая вам понадобится, если мама и папа (или бабушка и дедушка) делают вам подарок на покупку дома.
Многие люди действительно получают помощь от своих родителей — в конце концов, многие из нас имеют дело с непосильными студенческими долгами или другими финансовыми проблемами, которые затрудняют накопление денежных средств, необходимых для первоначального взноса.
Получить помощь в виде первоначального взноса от родителей (или кого-либо еще) не так просто, как просто попросить, а затем получить, когда деньги поступят. Если вы собираетесь это сделать, лучше сделайте это правильно. Следуя этим советам, избегайте некоторых из больших ошибок, которые люди часто совершают.
1. Ипотечное подарочное письмо является доказательством
Деньги должны быть подарком. Период. Если кредитор подозревает, что деньги могут быть ссудой, погашение указанной ссуды будет учтено в вашей сумме одобрения ипотеки, и вы получите право на меньшую сумму, чем вы, возможно, хотели.
Чтобы доказать , что это подарок, вам нужно будет получить письмо о подарке на ипотеку от человека, который вам ее дал — вашим родителям (или дарителям) нужно будет поклясться на бумаге, которую они не планируют использовать. просят вернуть деньги.
«Подарочное письмо очень серьезное», — говорит Кейси Флеминг , консультант по ипотеке и автор книги «Руководство по ссуде: как получить наилучшую возможную ипотеку».
«Хотя сомнительно, что кредитор когда-либо будет проверять файл постфактум, чтобы увидеть, платит ли получатель обратно донору, если транзакция пойдет не так, вы вполне можете оказаться с повесткой в суд.«(Правдивая история — лгать в заявлении на ипотеку — это уголовное преступление).
2. Вам потребуется предоплата
Когда вам помогут, у вас есть два варианта: 1) Взять деньги у мамы. и папа сейчас, на ранних этапах планирования, и избавьте себя от головной боли (и работы с документами) позже, или 2) дождитесь, пока вы будете готовы к покупке, и попросите родителей отправить деньги прямо перед тем, как вы войдете в офис своего ипотечного брокера.
Оба подойдут, но если вы имеете право голоса, получите деньги (и подарочное письмо по закладной!) Как можно раньше.
«Если средства« приправлены »- это означает, что они находятся на счете достаточно долго, так что в последних двух выписках по счету не отражен депозит — адрес подарка не требуется, — говорит Флеминг.
3. Существует ограничение на то, что можно дарить (не облагаемое налогом)
Сложность — не только время. Также есть предел тому, сколько кто-то может заплатить вам — по крайней мере, без налогов. Согласно действующим правилам, за любой подарок на сумму от 14 000 долларов США взимается налоговый счет. Таким образом, вашим родителям придется подарить вам меньше, или заплатить налоговый штраф в конце года.
Конечно, есть лазейка (совершенно законная).
«Это 14 000 долларов в год на донора, поэтому пара могла бы дать своему ребенку 28 000 долларов (14 000 долларов с каждого)», — говорит Флеминг.
4. Необходимо проверить денежные средства для пожертвованного первоначального взноса
Итак, вы выполнили комплексную проверку и получили подарочное письмо. Повезло тебе! Но знаете что? Этого подарочного письма может быть недостаточно для вашего кредитора для проверки средств. Для этого вашим родителям придется вести бумажный след.
Банковские выписки должны помочь, говорит Флеминг, но будьте готовы к тому, что это может показаться немного … навязчивым.
Большинство кредиторов потребуют выписки со счета дарителя за два месяца, включая все страницы каждой выписки. Эти банковские выписки должны включать всю необходимую информацию, то есть ваш кредитор увидит номер банковского счета ваших родителей и личную информацию.
5. Ваши родители не могут разориться, пытаясь помочь вам
Мы оба знаем, что ваши родители не собираются отдавать все свои деньги ради вашего первоначального взноса, но ваш кредитор тоже должен это знать ,Вот почему ваши люди должны будут доказать выписками из банка, что они могут с комфортом позволить себе подаренный первоначальный взнос — и у них осталось достаточно средств.
Если ваши родители собираются использовать отдельный счет для первоначального взноса или они разделяют свои деньги на несколько счетов, убедитесь, что ваш кредитор знает, что происходит, и попросите родителей предоставить дополнительные доказательства того, что они могут позволить себе помочь вам.
Только не забудьте предоставить родителям дополнительные доказательства вашей благодарности.И время от времени приглашать их на ужин, а?
—————
Часы: 4 вещи, от которых можно легко отказаться, чтобы внести первоначальный взнос
Чтобы узнать больше о финансовых новостях и советах, посетите MarketWatch.
,Остерегайтесь этих подводных камней в вашем договоре купли-продажи недвижимости
В этой статье:
Вы не можете легально купить недвижимость в США без письменного договора купли-продажи. Этот документ может отличаться в зависимости от штата и может быть изменен заинтересованными сторонами с помощью дополнительных форм.
- И покупатель, и продавец должны прийти к соглашению, прежде чем договор вступит в силу
- В контракте будут указаны целевые даты, которые обе стороны должны соблюдать
- Игнорирование условий контракта может привести к потере ваших прав или денег
Большинство форм договоров о недвижимости довольно единообразны, но даже стандартные положения могут сбить вас с толку.И это вдвойне для специальных дополнений, называемых дополнениями. Обратите внимание на то, что заполнило эти пробелы.
Подтвердите новую ставку (15 августа 2020 г.)Навигация по договору купли-продажи недвижимости
Если вы не юрист (или не разведетесь), вы, возможно, никогда не увидите контракт столь же сложный или обремененный минами, как договор купли-продажи недвижимости.
Перед тем как подписать, выучите , в точности , с чем вы соглашаетесь, и попробуйте внести изменения, если вам не нравятся условия.
Также известный как договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи недвижимости — это must для продажи дома.В США дома не могут быть куплены и проданы на законных основаниях без письменного соглашения, подписанного всеми покупателями и продавцами.
(Например, если дом находится в совместном владении пары, но одна из них отказывается подписать договор купли-продажи, сделка прекращается.)
По теме: Нужен ли мне агент по недвижимости, чтобы купить дом?
Когда дело доходит до договоров купли-продажи недвижимости, дьявол на самом деле кроется в деталях. Если вы в большей степени являетесь «человеком большой картины», попросите вашего агента или поверенного по недвижимости объяснить детали.
Для защиты ваших интересов эти консультанты могут предложить дополнения к контракту. (Обычно приложение представляет собой отдельный документ, который разъясняет или изменяет определенные термины.)
Если вы не будете осторожны, расплывчатые выражения или упущенная деталь могут стоить вам больших денег.
Если вы нарушите договор, вы можете потерять задаток. Некоторые суды даже заставляли покупателей покупать дома, которые им больше не нужны.
Что входит в договор купли-продажи недвижимости?
Стандартный договор купли-продажи содержит подробный список деталей.К ним относятся:
- Имена сторон, описание имущества и цена покупки
- Права и обязанности сторон
- Состояние недвижимости, включая то, что — , а не — включено в продажу
- Сумма задатка
- Предлагаемая дата закрытия
- Условия, на которых покупатель может вступить во владение недвижимостью
Типичный договор купли-продажи также включает в себя непредвиденные обстоятельства — действия, которые стороны должны выполнить для закрытия сделки.
Большинство сделок зависит от получения покупателем ипотеки к определенному сроку, а также от осмотра дома, который не обнаруживает серьезных дефектов.
По теме: Безопасно ли отказываться от непредвиденных расходов на недвижимость при покупке дома?
В некоторых случаях оценщик должен оценить дом по предложенной цене покупки (или около нее). В других случаях сделка может зависеть от того, сможет ли покупатель сначала продать свой старый дом.
После подписания договора купли-продажи недвижимости он становится юридически обязательным.И если все непредвиденные обстоятельства соблюдены, расторгнуть сделку будет сложно.
Могу ли я отказаться от договора купли-продажи недвижимости?
Да, но, вероятно, это будет нелегко, если у вас нет уважительной причины. (Просто передумать — это , а не уважительная причина.)
Почти каждый контракт включает «задаток», который вы вносите авансом при вводе условного депонирования. Задаток предназначен для того, чтобы вы выполняли свои договорные обязательства. Если вы этого не сделаете и у вас нет уважительной причины, покупатель может оставить себе эти деньги.
Это называется «заранее оцененными убытками», и в большинстве случаев потеря задатка выводит вас из сделки без каких-либо дальнейших последствий.
Связанные: задаток, первоначальный взнос и закрытие (когда они подлежат оплате)
Если вы остываетесь и не хотите терять деньги, молитесь, чтобы продавец не уложился в одно из непредвиденных обстоятельств.
Например, если вы узнаете, что продавец исказил информацию о собственности (она не упомянула, что она находится на свалке токсичных отходов), вы спасены.
То же самое верно, если домашний инспектор обнаружит дефекты, в оплате которых вы можете разумно отказаться, или если ваше финансирование проваливается.
По теме: Должен ли я вносить залог после действительно плохой домашней инспекции?
Лучший способ отказаться от сделки — отменить сделку до подписания договора купли-продажи. В противном случае вы можете попытаться вставить в контракт «escape-предложения», которые упростят его отмену. Продавец (или ее поверенный), вероятно, откажется, но попытка не повредит.
Более серьезные последствия
Не каждый штат позволяет расторгнуть контракт, просто отказавшись от задатка. В редких случаях вы можете попасть в кошмарную битву из-за неудачной транзакции.
Если все непредвиденные обстоятельства соблюдены, безболезненная отмена может оказаться невозможной. В некоторых юрисдикциях контракты с недвижимостью представляют собой соглашения с «конкретным исполнением». Это означает, что всем сторонам требуется для завершения контракта.
Многие покупатели позволят вам отказаться, если вы их попросите (средний человек не любит принуждать к продаже).
Но если продавец отказывается отменить, а вы все равно отказываетесь, он или она может подать иск. В таком случае судья может найти вас в нарушении контракта и вынудить вас купить дом.
(Если продавец пытается расторгнуть договор без уважительной причины, покупатель также может принудить к продаже, подав иск о «конкретном исполнении».)
Ошибки, которых следует избегать
Многие договоры купли-продажи недвижимости составляются на основе стандартных шаблонов и содержат стандартный язык.
Но это не значит, что они защитят вас, если вы окажетесь в суде.
Несколько лет назад пара из Флориды заключила договор о покупке дома за 620 000 долларов. В договоре купли-продажи оговаривалось, что продажа будет зависеть от оценки дома на сумму «не менее 620 000 долларов».
Проведены две экспертизы. Один, устроенный покупателями, стоил 560 тысяч долларов, но, по оценке продавцов, дом оценивался в 635 тысяч долларов.
Покупатели отказались закрыться. Продавцы подали в суд за нарушение контракта, но проиграли.Судья постановил, что фраза «оценка на сумму не менее 620 000 долларов» означает, что ни одна оценка — ни одна — не может быть меньше 620 000 долларов.
Перед подписанием контракта убедитесь, что язык достаточно ясный и конкретный, чтобы защитить ваши интересы.
По теме: Как выйти из договора о недвижимости
И никогда не делайте предположений. Одна из частых ошибок покупателей — это предположение, что в доме есть вся основная бытовая техника — от холодильников и плит до стирально-сушильных машин.
Представьте себе их разочарование в день переезда, когда они обнаруживают пустую кухню и подсобное помещение.
Чтобы избежать этого сценария, некоторые покупатели вставляют дополнение, которое включает такое личное имущество в покупную цену. Это еще одна ошибка.
Ипотечные кредиторы финансируют дома, а не холодильники, стиральные машины и гидромассажные ванны. Чтобы не поставить под угрозу вашу ссуду, в приложении по личному имуществу должно быть четко указано, что это имущество не влияет на оценку стоимости недвижимости .
Чтобы избежать этой (и других) ошибок, прежде чем делать предложение, ознакомьтесь с договорами купли-продажи недвижимости. Найдите шаблон в Интернете или попросите своего агента предоставить вам образец соглашения для ознакомления.
Подтвердите новую ставку (15 августа 2020 г.) ,Потенциальные ловушки при покупке недвижимости в Италии — Италия
Покупка недвижимости в Италии может быть отличным выбором, если вооружиться небольшими знаниями о местном процессе покупки …
Покупка недвижимости в Италии должна быть приятным занятием, и нет никаких причин, по которым это не должно быть. Однако важно понимать, что между правовой системой Италии и других стран, вероятно, будут некоторые фундаментальные различия. Понимание этих различий помогает покупателям избежать потенциальных ловушек.
Занижение продажной цены
В прошлом было обычным делом декларировать в титулах собственности более низкую цену, чем фактически уплачивалась за недвижимость, а затем вносить остаток наличными. Целью этой незаконной практики была уплата меньшего налога с транзакции. При покупке был уплачен меньший налог на передачу имущества и меньше налога на прирост капитала, подлежащего уплате продавцом. Несмотря на то, что это обычное явление, есть очень веские причины, по которым оно недальновидно и должно быть отклонено любым потенциальным покупателем;
- Сама природа неполных деклараций заключается в том, что покупатель оплачивает разницу наличными.Это значит, что деньги не отследить. Это означает, что покупатель не получает квитанцию на эту часть покупной цены и, следовательно, не может доказать, что он заплатил .
- Кто-то должен пойти в банк и снять наличные. Между выходом из банка и передачей наличных продавцу существует вероятность того, что что-то может пойти не так (например, ограбление или просто потеря наличных).
- Если вы занижаете декларацию при покупке, то, если вы не можете сделать аналогичное занижение декларации, когда приходите на продажу, вы создали бумажное увеличение стоимости собственности, которое выше, чем в действительности.Это означает, что вы имеете искусственный прирост капитала и, следовательно, будете платить налог на прирост капитала с прибыли, которую вы фактически не получили
- Если налоговые органы обнаружат, что вы это сделали, то с вас могут взыскать штрафы и проценты, что, в свою очередь, означает, что вы заплатите больше, чем должны. Если вас поймают, в обозримом будущем, скорее всего, вы будете проходить ежегодные проверки налоговыми органами.
Право преимущественной покупки
В определенных случаях (в основном, когда покупается земля, а также недвижимость), арендаторы или соседи текущего владельца могут иметь право на покупку собственности в пользу других людей.Это называется преимущественным правом. Если эти соседи или арендаторы не проинформированы о том, что недвижимость продается и им предоставлено право первого отказа, они имеют право приобрести недвижимость у нового владельца на срок до одного года после совершения сделки. Им придется купить недвижимость на сумму, уплаченную за недвижимость, что может стать проблемой, если заявленная стоимость в сделке не точно отражает полную цену покупки, поскольку тогда лицо, имеющее преимущественное право, могло покупать недвижимость по заявленной стоимости, а не по фактической уплаченной цене.Поэтому жизненно важно, чтобы ваш адвокат удостоверился, что в таких случаях получены доказательства того, что людям, имеющим право на преимущественное право отказа, была предложена недвижимость, и что они не воспользовались этой возможностью.
Опросы
Иногда в Италии фактическое имущество не соответствует тому, что зарегистрировано в земельном кадастре или в реестре катастроф . Поэтому очень важно провести обследование собственности, чтобы убедиться, что вы понимаете, что покупаете, и согласовали, что входит в стоимость.Хороший геодезист ( Geometra ) может помочь вам в этом, а также проконсультировать вас по поводу любых реставраций / модификаций, которые вы, возможно, захотите внести в собственность.
Отсутствие разрешения на строительство
Некоторые объекты или его часть могли быть построены без надлежащего разрешения на строительство. Часто эту ситуацию можно исправить и правильно зарегистрировать свойство, но это может занять время и не гарантирует предоставление правильных разрешений.Поэтому жизненно важно, чтобы ваш юрист не только проверял то, что зарегистрировано в Земельном кадастре, но и чтобы это было перекрестно с тем, что есть физически, поскольку они могут отличаться.
Комиссия
В некоторых случаях агент взимает комиссию не только с продавца, но и с покупателя. Поэтому очень важно с самого начала убедиться, что вы понимаете, на каком основании вам продается недвижимость, чтобы вы знали, во сколько вам обойдется покупка недвижимости в целом.
Наследование
Из-за правил наследования в Италии и того, как определенные люди должны наследовать от вас, вполне возможно, что собственность может принадлежать разным людям. Обычно это количество детей, унаследованных от родителей. Проблема заключается в том, что все владельцы должны быть согласны с условиями продажи, что может замедлить процесс, так как могут возникать разногласия по поводу того, по какой цене продавать. В некоторых случаях все владельцы, кроме одного, хотят продать, а тот, кто не хочет, может задержать весь процесс.Поэтому очень важно убедиться, что вы или ваш адвокат проверяете не только то, кто является зарегистрированным владельцем собственности, но и то, что они согласны с условиями продажи.
Помните, покупка за границей может быть такой же безопасной, как и дома, при условии, что:
- Вы получаете независимую юридическую консультацию
- Вы делаете все на законных основаниях и не участвуете в незаконных действиях, таких как недекларирование
- Вы понимаете, как работает этот процесс, и, следовательно, когда что-то, что вам говорят, не соответствует действительности (и в случае сомнений проконсультируйтесь с вашим юристом)
- Вы посоветуете, чего ожидать, чтобы не было неприятных сюрпризов
- Перед тем, как согласиться на покупку, вы проконсультируетесь по вопросам налогообложения и наследования.
Информация предоставлена Паоло Буллетти, архитекторами и специалистами по недвижимости, Via Brunetto Latini 22, 50133 Firenze, Италия Тел. +39 335660 2552 / [email protected]/ / Skype: bullettip / Copyright © 2009 Architect Paolo Bulletti — Все права защищены
- Процесс покупки
- Возможные ловушки
Подводные камни при покупке квартиры
Ежегодно на рынке появляется около 15 000 квартир в новостройке. Покупка собственного дома, как правило, является самой крупной покупкой, которую вы совершите в своей жизни, но при этом зачастую отсутствуют соответствующие знания и опыт. В особенности покупка «вне плана» (квартиры, которая еще не построена) может иметь свои подводные камни.
Хеджирование финансовых рисков
Когда вы вносите предоплату, продавец гарантирует, что сумма будет включена в более позднюю покупную цену.Однако покупатели часто не осознают связанных с этим рисков: если продавец (или генеральный подрядчик) объявит о банкротстве на этапе строительства, вы потеряете авансовый платеж. Взносы и платежи по счету, требуемые на этапе строительства, часто недостаточно хеджируются. В худшем случае квартиры не будут готовы к заселению в оговоренные сроки — вы становитесь владельцем недостроенного дома.
«Покупка дома имеет большое финансовое влияние. Так что внимательно изучайте досье о продажах », — говорит Стефани Бартольди, юридический эксперт Швейцарской ассоциации домовладельцев (Hauseigentümerverband HEV Schweiz).Планы, спецификации здания и договор купли-продажи являются наиболее важными; часто также существует отдельный контракт на обслуживание с генеральным подрядчиком (GC). По словам Бартольди, вы, как покупатель, должны обращать внимание на обещанные услуги, сроки, права и гарантии в отношении дефектов. В частности, поручительства должны охватывать два разных аспекта:
- Финансовые гарантии на этапе строительства (гарантия производительности)
- Риски после обследования здания на дефекты конструкции (договорная гарантия)
Поручительство генерального подрядчика на период между заключением контракта и окончательной приемкой обычно предоставляется в гарантии исполнения.Гарантирует выплаты, если подрядчик не может завершить проект в соответствии с контрактом. Например, генеральные подрядчики могут предоставить такую гарантию через банк или страховую компанию в соответствии со ст. 11 ИЛИ или как совместное обеспечение, принимая премию.
Договорная гарантия заключается в обеспечении претензий застройщика, вытекающих из ответственности подрядчика за дефекты. Если, например, строитель не сможет устранить определенный дефект конструкции, эти гарантийные платежи обеспечат надлежащий ремонт.В сервисные контракты такие контрактные гарантии уже интегрированы в соответствии с нормами SIA.
контрактов: каждая деталь на счету
Несмотря на эти гарантии, вы должны подумать о рисках, а также о финансовых гарантиях, прежде чем брать на себя какие-либо обязательства в качестве покупателя: Были ли приняты все необходимые и надлежащие меры предосторожности? Вы тщательно выбрали партнера по строительству? Вы проверяли их кредитоспособность и рекомендации?
Стефани Бартольди предостерегает от принятия решения о покупке только на основании поверхностных факторов.На практике заинтересованные стороны иногда дистанцируются от проекта, потому что им все-таки не нравится вид, или потому что комнаты кажутся слишком маленькими. «Удивительно, но мелкий шрифт в этих контрактах часто не так важен, как можно было бы подумать», — говорит эксперт по правовым вопросам из HEV Schweiz. «Однако факт заключается в том, что договорные положения содержат суть покупки», — говорит Стефани Бартольди.
Чтобы гарантировать, что продавец и / или генеральный подрядчик действительно использует деньги покупателя для запланированного строительства (и ничего другого), необходимо учитывать следующее:
- Этот первый авансовый платеж не должен быть слишком высоким и служить только для компенсации конкретных и минимальных предварительных услуг со стороны подрядчика — например, в размере 10 000 или 20 000 швейцарских франков.Обратите внимание на формальные юридические требования: если договор бронирования не нотариально заверен публично, он считается недействительным и не является обязательным для обеих сторон.
- Оставшийся план платежей должен отражать фактический ход строительства и обстоятельства: начало земляных работ на строительной площадке, заливка бетона для перекрытия подвала, завершение строительства каркаса, церемония доливки и т. Д.
- Дополнительная гарантия для покупателя предоставляется, если весь строительный комплекс финансируется банком, и банк контролирует поток платежей.
- Распространенным и серьезным риском является право удержания застройщика: строители, которые непосредственно участвуют в строительстве, могут подать в суд на владельцев участков, если есть какие-либо невыплаченные платежи — так что, возможно, покупатели квартир, если ущерб не может быть возмещен ни от кого. Вот почему мы рекомендуем вам в договоре определить, что генеральный подрядчик обязан урегулировать любые такие претензии и / или залоговые права. После завершения строительства потребуйте письменное подтверждение того, что все привлеченные подрядчики и строители получили вознаграждение.Поскольку залоговое право застройщика может быть введено с момента заключения контракта до не более четырех месяцев после завершения строительства, оно обеспечивает дополнительную безопасность, если вы произведете окончательный платеж через четыре месяца после завершения.
Совершенное торговое досье
Цифровая и мультимедийная презентация новых зданий за последние годы достигла больших успехов. Это может вызвать некоторую путаницу в отношении того, какие документы важны, а какие нет. Брошюры, веб-сайт продавца, описания зданий или планы имеют обязательную силу только в том случае, если они явно заявлены как часть контракта.И договор является обязательным только в том случае, если он официально нотариально заверен. Так что будьте осторожны: идеально оформленная витрина на верхнем этаже или виртуальный тур в 3D не имеют юридического значения и служат только в качестве рекламы. Планы и описания собственности на момент нотариального заверения могут выглядеть совершенно иначе или были изменены по сравнению с первоначальными планами.
Характеристики здания: чем точнее, тем лучше
Покупатель квартиры, который ценит четкие и качественные услуги, должен уделять внимание каждой детали.Поэтому исчерпывающая и точная спецификация здания играет ключевую роль в контракте. В этих документах нечеткие описания, такие как «швейцарские клапаны» в ванных комнатах или «паркет в жилых помещениях», означают, что вы буквально покупаете кота в мешке. Такая неточная формулировка оставляет открытым вопрос, будут ли конечные материалы дешевыми или высококачественными.
Точные продукты или соответствующие статьи бюджета должны быть определены для каждого компонента и элемента здания. Сюда входит исчерпывающее описание всех материалов и техники для кухни.Точно так же следует детально определить все элементы и стандарты меблировки и оборудования для ванных комнат и жилых помещений. Кроме того, необходимо точно описать окна, двери, жалюзи, бытовую технику и т. Д.
Для неопытных покупателей в статьях бюджета часто нет информации о том, что они получают за деньги. Только после того, как будет сделан окончательный выбор (например, для кухни), станет ясно, что печь вашей мечты стоит значительно дороже, чем соответствующая позиция в технических характеристиках конструкции.Сбор информации и тщательный анализ обещанных услуг также важны для определения соотношения цены и качества. Только более точный анализ качества строительства покажет, действительно ли стоит своих денег относительно дорогая квартира.
Доработка: что нельзя упускать из виду
Еще одна проблема — это строительный осмотр готового здания. Отмар Хелблинг из Палаты независимых строительных консультантов (KUB) говорит: «Согласно моему опыту, покупатели действительно хотят, чтобы стены, потолки и полы выглядели безупречно.Но они не до конца понимают, что покупают не только квартиру, но, прежде всего, часть дома. «Несоблюдение подрядчиком строительных норм внешней изоляции фасада имеет более серьезные последствия, чем царапина на паркете», — предупреждает эксперт Отмар Хелблинг. Раковина и несущая конструкция здания составляют гораздо большую часть покупной цены, чем интерьер квартиры.
Таким образом, покупатели квартир должны смотреть не только на свой этаж во время осмотра дома.Не менее важны и общие зоны нового здания, например крыша, гараж, энергетические технологии, игровая площадка, внешние пространства и т. Д. Ошибки в планировании или правильном уходе за внешним корпусом или статикой будут иметь совершенно иные последствия, чем чисто косметические недостатки полов. и стены. Практика показывает, что претензии по поводу дефектов на крыше или в подземном гараже, предъявленные после осмотра и захвата здания, могут стоить немалых денег.
Решение: При покупке квартиры стоит проверить не только недвижимость и документы о продаже, но и партнера по строительству.Поскольку весь процесс включает в себя множество строительных, финансовых и юридических вопросов, также стоит получить хороший совет и профессиональную поддержку.
,