Взыскание задолженности по квартплате с собственника: Работа с неплательщиками коммунальных услуг

Правомерно ли взыскание задолженности нанимателей с собственника жилого помещения государственного жилищного фонда?

15 марта 2019

На основании ст.678 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5 ч.3 ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354), также устанавливают обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи.

В силу ч. 3 ст. 153 ЖК РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица несут расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги только до заселения жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Согласно ч. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации.

В соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Таким образом, взыскание названных расходов с собственников фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими жилые помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено, а, следовательно, не правомерно и не обосновано.

Эксперт предупредил, кого заставят гасить долги экс-владельцев жилья

МОСКВА, 10 апр — ПРАЙМ. Сейчас новый собственник не обязан оплачивать долги за ЖКУ предыдущего, в соответствии со статьёй 153 Жилищного кодекса Российской Федерации. Плата за коммунальные услуги начинает начисляться ему только с момента государственной регистрации права собственности. Исключение составляет только плата за капитальный ремонт. Долги по нему, если они есть, числятся за конкретным объектом недвижимости, независимо от смены собственника, рассказал агентству «Прайм» партнер юридической компании «Можно» Михаил Кучин.

«Долги по ЖКУ (за исключением капремонта) могут быть переведены на нового собственника только если он сам на это согласится. В противном случае, организация, которая занимается начисление платы за ЖКУ должна самостоятельно разбираться с прежним собственником», — пояснил юрист.

Риелтор научила, как сбить цену на квартиру, которую вы покупаете

Поэтому при покупке квартиры необходимо требовать у собственника справку о состоянии лицевого счета, а также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт.

Взносы за капитальный ремонт могут быть включены в общую платежку за ЖКУ, а могут приходить отдельными квитанциями, их может собирать одна организация или разные.

Перед покупкой Кучин рекомендует узнать, каким образом и кому собственник оплачивает взносы на капитальный ремонт. Поскольку долги по нему переходят на нового собственника, у вас должно быть подтверждение, что они погашены.

Он также отметил, что даже риэлторы не всегда уделяют этому пункту должное внимание, ограничиваясь справками об отсутствии долгов за ЖКУ, куда может не входить капремонт.

«Помимо справок об отсутствии задолженности, подстраховать себя можно, включив в договор купли-продажи пункт о том, что задолженность продавца по оплате коммунальных услуг покупателю не передается, а в акте приема-передачи объекта, во избежание возможных споров, зафиксировать показания всех приборов учета, которые относятся к данной квартире», — добавляет юрист.

Инвестиции в банкротство. Когда ждать краха рынка недвижимости?

Если же вы этого не сделали и после покупки квартиры получили счет на оплату коммунальных услуг, включающий задолженность прежнего владельца квартиры, то следует, во-первых, уведомить в письменной форме управляющую компанию о смене собственника квартиры, приложив копию договора купли-продажи и выписку из ЕГРН, а также уведомить бывшего собственника о необходимости оплаты задолженности.

«В случае, если прежний собственник не погасит задолженность в добровольном порядке, то, скорее всего, вам так и будут выставлять счет с учетом его долга. В этом случае необходимо обращаться в суд с требованием к организации, на которую возложены функции по начислению платежей за жилые помещения, коммунальные и прочие услуги (УК, МФЦ и т.п.) об исключении из лицевого счета задолженности предыдущего собственника», — разъясняет Кучин.

Долги за коммунальные услуги — пути решения

Статья 153 Жилищного кодекса РФ устанавливает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами и организациями своевременно и полностью.

Расчетный период для оплаты коммунальных услуг устанавливается равным календарному месяцу.

Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» установлено: плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно, до 10-го числа месяца

, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата.

Таким образом, при нарушении гражданами данных правил и невнесении жилищно-коммунальных платежей даже за один месяц, они уже считаются должниками.

Кроме того, согласно Жилищному кодексу РФ, а также Закону города Москвы от 27.01.2010г. №2 «Основы жилищной политики города Москвы» в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке как с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, так и без предоставления других жилых помещений.

Также следует отметить, что при невнесении собственником платы за коммунальные услуги, он может быть привлечен к имущественной ответственности в соответствии с гражданским законодательством РФ.

Если задолженность по оплате за ЖКУ составляет уже более 6-ти месяцев, то вопрос о погашении имеющейся задолженности решается в судебном порядке.

После рассмотрения дела судом выносится решение о взыскании с должника задолженности за жилищно-коммунальные услуги и компенсации судебных расходов по оплате государственной пошлины.

На основании решения суда выдается исполнительный лист с указанием суммы, взыскиваемой по данному решению, а также суммы уплаченной государственной пошлины, подлежащей также взысканию с должника.

Во исполнение решения суда взыскатель направляет данный исполнительный лист в Федеральную службу судебных приставов для дальнейшего взыскания суммы долга и суммы судебных расходов, подлежащей возмещению должником.

Далее, судебные приставы-исполнители во исполнение ФЗ «Об исполнительном производстве» №229-ФЗ от 2 октября 2007г. возбуждают исполнительное производство, устанавливают срок для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований и предупреждают должника о принудительном исполнении указанных требований по истечении срока для добровольного исполнения.

Если должник не исполняет требований по погашению задолженности и компенсации судебных расходов в срок, установленный судебным приставом-исполнителем для добровольного исполнения, то с должника будет взыскан также исполнительский сбор в размере 7% от взыскиваемой суммы от подлежащей взысканию суммы.

Поэтому должники должны четко уяснить, что помимо суммы долга по оплате за ЖКУ, подлежащего взысканию по судебному решению, им придется возместить еще и судебные издержки в виде государственной пошлины, а также оплатить указанный исполнительский сбор.

Таким образом, должники только увеличивают сумму своего долга вместо того, чтобы его погашать.

Если в установленный срок для добровольного исполнения требования не выполнены должником, судебный пристав-исполнитель приступает к принудительному исполнению решения суда.

Стоит отметить, что в соответствии с п.1 ст.80 указанного Федерального закона судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения, наложить арест на имущество должника.

За неисполнение требований судебного пристава-исполнителя должник может быть привлечен также и к административной ответственности.

Должникам также необходимо понять, что исполнительные действия совершаются и меры принудительного исполнения применяются судебными приставами-исполнителями или по месту жительства должника, или месту пребывания или местонахождению имущества должника.

Так что даже если должник не проживает в квартире, по которой имеется долг за ЖКУ, механизмы для взыскания долгов четко отработаны и эффективно используются приставами.

Не стоит забывать также, что в случае неисполнения должником без уважительных причин требований, содержащихся в исполнительном документе, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о временном ограничении на выезд данного должника за пределы Российской Федерации.

К сведению должников на сегодняшний день существует ряд способов не доводить дело до судебных разбирательств и решить вопрос о погашении задолженности за ЖКУ в досудебном порядке.

Первый способ: обратиться в абонентский отдел «Центра государственных услуг района Раменки «Мои документы» (бывший МФЦ района), расположенный по адресу: г. Москва, Мичуринский пр-т, вл. 31, корп. 1 и уведомить Вашего экономиста по работе с физическими лицами о том, что Вы намерены оплатить частями сумму задолженности за ЖКУ, а также получить квитанции на сумму задолженности для ее погашения.

Второй способ: обратиться в абонентский отдел «Центра государственных услуг района Раменки «Мои документы» для заключения соглашения о погашении задолженности за жилищно-коммунальные услуги.

Данное соглашение заключается сроком не более чем на 6 месяцев. При этом сумма долга за ЖКУ разбивается на срок, согласованный обеими сторонами соглашения.

Таким образом, «Центр государственных услуг района Раменки «Мои документы» дает возможность гражданам, имеющим задолженность за жилищно-коммунальные услуги, погасить ее с рассрочкой платежа в зависимости от суммы задолженности и от конкретной ситуации должника.

Не забывайте о том, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 14.12.2005г. №761 и постановлением Правительства Москвы от 19.09.2006г. №710-ПП в случае, если после сложения всех источников дохода Вашей семьи совокупный доход окажется ниже указанного в данных постановлениях, то должник может обратиться за предоставлением субсидии на оплату ЖКУ в Государственное казенное учреждение города Москвы Городской центр жилищных субсидий.

При этом максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилищно-коммунальных услуг установлена в городе Москве в размере 10 процентов от совокупного (ежемесячного) дохода семьи.

В случае если должник или члены его семьи, совместно с ним проживающие, являются льготниками, например: инвалидами, ветеранами труда, участниками и ветеранами Великой Отечественной войны, ветеранами боевых действий, многодетной семьей, лицами, пострадавшими вследствие радиации (и это далеко не закрытый список), то они имеют право на скидки (размер скидки зависит от категории льготы) по оплате за жилищно-коммунальные услуги, предусмотренные постановлением Правительства Москвы от 07. 12.2004г. №850-ПП «О порядке и условиях обеспечения мер социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг».

Адрес абонентского отдела «Центра государственных услуг района Раменки «Мои документы»:
119192, г. Москва, Мичуринский пр-т, вл. 31, корп. 1
Контактный телефон: 8 (495) 587-88-88
Режим работы: Понедельник – Воскресенье с 08:00 до 20:00

Государственное казенное учреждение города Москвы Городской центр жилищных субсидий
Мичуринский пр-т, д.25, корп.3
+7 (495) 931-00-62
+7 (495) 931-00-56

Когда муниципалитет заставят заплатить по долгам за коммунальные услуги

Часто муниципалитеты отказываются платить по долгам за коммунальные услуги, если помещение сдали в аренду либо предоставили в безвозмездное пользование, а жилье передали по договору социального найма. Однако суды в таких случаях не всегда встают на сторону местных властей.

Кто обязан вносить плату за коммунальные услуги

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК). Обязанность по внесению платы возникает:

у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
арендатора жилого помещения муниципального жилищного фонда с момента заключения договора аренды;
нанимателя жилого помещения муниципального жилищного фонда с момента заключения договора найма;
собственника помещения.

Управляющие компании получают плату за оказание услуг по содержанию общего имущества в многоквартирных домах, а ресурсоснабжающие организации – за коммунальные ресурсы. Однако если собственники помещений в МКД на общем собрании не приняли решение перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, они перечисляют плату за коммунальные ресурсы управляющей организации.

Собственники нежилых помещений обязаны заключить с ресурсоснабжающими организациями прямые договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления. Эта обязанность предусмотрена абзацем 3 пункта 7 Правил предоставления коммунальных услуг. Исключение – ситуация, когда прямой договор с ресурсоснабжающей или управляющей организацией заключил арендатор.

Документ: Правительство утвердило Правила предоставления коммунальных услуг постановлением от 06.05.2011 № 354

Плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, собственники нежилых помещений перечисляют управляющим компаниям, прямые договоры не заключают. Арендатор нежилого помещения может заключить прямой договор с ресурсоснабжающей или управляющей организацией.

Когда муниципалитет заплатит за коммунальные услуги в жилом помещении

Разберем, когда орган местного самоуправления муниципального образования обязан погасить задолженность за потребленные коммунальные ресурсы и содержание жилья в муниципальном жилом помещении, а когда нет.

Помещение не заселено

Если помещение не заселено, задолженность придется погасить муниципалитету

При рассмотрении споров о взыскании задолженности за жилье и коммунальные услуги в отношении жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, основное правовое значение имеет факт их заселения. Если помещение заселено, обязанность по оплате несут жильцы.

ПРИМЕР 1. Теплоснабжающая организация обратилась в суд с требованием о взыскании задолженности по оплате счетов с администрации муниципального образования.

Суд установил, что часть жилых помещений в спорном доме заселена на основании договоров социального найма, а часть находится в собственности граждан. Незаселенных помещений муниципальной собственности в доме нет. Суд указал, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК). Поэтому администрация муниципального образования – ненадлежащий ответчик по делу. Суд отказал истцу в удовлетворении требования (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.10.2018 № Ф07-10580/2018 по делу № А26-7289/2017).

Если жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, не заселено, задолженность придется погасить муниципалитету.

ПРИМЕР 2. Теплоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании задолженности по оплате поставленного в муниципальные жилые помещения коммунального ресурса. Договоры с управляющей компанией отсутствовали.

Суд удовлетворил требования частично, взыскав задолженность в отношении тех жилых помещений, которые не были заселены. В удовлетворении остальных требований отказал. При этом суд отметил, что органы местного самоуправления муниципального образования обязаны нести расходы на содержание жилого помещения и оплачивать коммунальные ресурсы только до заселения. Часть помещений была заселена, что удалось доказать ответчику (определение Верховного суда от 22.08.2017 № 303-ЭС17-10671 по делу № А73-5840/2016).

Не доказан факт заселения в установленном порядке

Чтобы избежать взыскания задолженности, докажите не только факт заключения договора социального найма, но и факт вселения гражданина в жилое помещение в установленном порядке. Такой порядок предусматривает осмотр жилого помещения нанимателем, передачу помещения по акту приема-передачи, получение нанимателем ключей от помещения. Обязанность передать жилое помещение возлагается на наймодателя (п. 1 ч. 2 ст. 65 ЖК). Если он ее не исполнил, а наниматель не уклонялся от приемки помещения, последний не обязан оплачивать расходы на содержание жилья и коммунальные услуги. Это должен делать наймодатель.

ПРИМЕР 3. Теплоснабжающая организация обратилась с иском к гражданину о взыскании задолженности. Квартира муниципальная, с гражданином заключен договор социального найма.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Однако апелляция с его решением не согласилась. В деле отсутствовали доказательства того, что гражданин, подписав договор социального найма, принял от муниципалитета жилое помещение. В помещении он не проживал, не зарегистрирован, коммунальными услугами не пользовался. Следовательно, жилое помещение в установленном порядке заселено не было и вносить плату за ЖКУ должен собственник имущества – муниципалитет (определение Приморского краевого суда от 15. 12.2015 по делу № 33-11033/2015).

Если наймодатель передал жилое помещение в установленном порядке, наниматель осмотрел помещение, получил ключи от него и подписал акт приема-передачи, но вовремя не вселился, то оплатить коммунальные услуги придется нанимателю.

ПРИМЕР 4. Управляющая организация начислила гражданину плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Жилец посчитал, что плата ему была начислена необоснованно, и потребовал перерасчета в судебном порядке. По мнению истца, он не вселялся в помещение и поэтому платить за жилье и коммунальные услуги не должен.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований. Истец произвел осмотр квартиры, не был лишен доступа в нее, однако заехал в нее не сразу. То, что гражданин долгое время не проживал в квартире, не означает, что он освобождается от обязанности по внесению платы. Суд счел, что наймодатель предоставил жилье в установленном порядке. Доказать несвоевременную передачу ключей от квартиры истец не смог (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28. 07.2015 № 33-11562/2015 по делу № 2-1480/2015).

Наниматель обязан оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги с момента, когда возникла фактическая возможность заселиться в квартиру после ее передачи в установленном порядке. Исключение – ситуации, когда невозможность использовать квартиру по назначению связана с недобросовестными действиями наймодателя. Например, местная администрация не предоставила ключи, отказалась передать квартиру и т. п. Аналогичную позицию занял и Президиум ВАС. Орган местного самоуправления несет расходы на оплату коммунальных услуг только до заселения муниципального жилого помещения в установленном порядке (постановление Президиума ВАС от 11.06.2013 № ВАС-15066/12 по делу № А65-21717/2011).

Важно запомнить! Собственник несет бремя содержания имущества (ст. 210 ГК). При этом не имеет значения, в государственной, муниципальной или частной собственности находится такое имущество

Когда муниципалитет заплатит за коммунальные услуги в нежилом помещении

Собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе сдавать его в аренду (ст. 209 ГК). Именно собственник отвечает за надлежащее содержание принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК).

Раньше суды возлагали обязанность по внесению платы за содержание общего имущества на арендатора.

ПРИМЕР 5. Управляющая организация потребовала, чтобы арендатор нежилого помещения в жилом доме заключила договор на содержание общего имущества и оплатила расходы. Предприниматель возражала, поскольку считала, что это обязан сделать собственник.

Суд не возложил на ответчицу обязанность заключить договор, но взыскал с нее расходы на содержание общего имущества. При этом суд сослался на положения статьи 616 ГК. В ней сказано, что арендатор должен содержать переданное ему имущество в надлежащем состоянии (постановление ФАС Московского округа от 06.04.2011 № КГ-А41/2364-11 по делу № А41-20314/10).

Суды взыскивают долги за коммунальные услуги в переданных в аренду муниципальных нежилых помещениях с местных властей

В 2011 году Президиум ВАС указал, что ни Гражданский, ни Жилищный кодекс не содержит норм о возложении обязанности по внесению платы за содержание помещений и коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах. Статья 616 ГК к данным правоотношениям неприменима, поскольку регулирует исключительно договорные отношения между арендатором и арендодателем (постановление Президиума ВАС от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011). Сегодня суды взыскивают долги за коммунальные услуги в переданных в аренду муниципальных нежилых помещениях с их собственников.

ПРИМЕР 6. Ресурсоснабжающая организация потребовала, чтобы администрация муниципального образования погасила задолженность за тепловую энергию и горячую воду, поставленные в муниципальное нежилое помещение. Чиновники отказались, поскольку передали нежилое помещение в аренду.

Суд взыскал задолженность по оплате коммунальных услуг с муниципалитета как собственника помещения. Ресурсоснабжающая организация не обязана выяснять, кто фактически пользуется помещением. Арендатор нежилого помещения не заключал с ней договор на поставку коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды. Поэтому услуги должен оплачивать собственник нежилого помещения (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018 № 11АП-17630/2017 по делу № А72-12672/2017).

С собственника муниципального нежилого помещения, переданного в аренду, также взыскивают задолженность за поставленные коммунальные ресурсы в отношении общего имущества многоквартирного дома.

Собственник нежилого помещения в МКД обязан оплачивать содержание общего имущества, если иное не предусмотрено договором аренды

ПРИМЕР 7. Управляющая компания обратилась с иском к администрации городского округа о взыскании задолженности за отопление в отношении общего имущества многоквартирного дома. Ответчик сослался на факт передачи имущества в аренду. Суд указал, что собственник нежилого помещения в МКД обязан нести расходы на содержание общего имущества, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 210, 249 ГК и ч. 1 ст. 39, ст. 158 ЖК). Если договора между арендатором и ресурсоснабжающей организацией нет, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на собственнике (арендодателе). Суд удовлетворил требования истца (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.09.2018 № Ф03-3862/2018 по делу № А51-20539/2017).

Если вы передали муниципальное имущество в аренду, взыщите расходы на оплату коммунальных услуг с арендатора. Это право органов местного самоуправления подтверждается судебной практикой.

ПРИМЕР 8. Ресурсоснабжающая организация обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании задолженности за коммунальные услуги, поставляемые в муниципальное нежилое помещение. Ответчик считал, что плату должен вносить не он, а арендатор.

Суд возложил расходы на оплату коммунальных услуг на собственника имущества – муниципалитет. При этом суд указал, что собственник имущества, переданного в аренду, не лишен права требовать от арендатора возмещения затрат на оплату коммунальных услуг в нежилом помещении, занимаемом по договору аренды (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09. 01.2018 № 07АП-9600/2017 по делу № А67-6032/2017).

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ:

1. Муниципалитет должен погасить долги перед ресурсоснабжающей или управляющей организацией за коммунальные или эксплуатационные услуги, если муниципальное жилое помещение не передано нанимателю. Если наниматель не вселился, расходы могут быть взысканы с собственника. Чтобы избежать взыскания задолженности, докажите, что вы не только заключили договор социального найма, но и вселили нанимателя в жилое помещение в установленном порядке. Муниципалитет должен будет оплатить коммунальные или эксплуатационные услуги, если муниципальное жилое помещение не передано нанимателю.

2. Расходы на оплату коммунальных услуг и содержание общего имущества в муниципальном нежилом помещении, переданном в аренду, подлежат взысканию с собственника независимо от условий договора аренды. Арендодатель впоследствии вправе взыскать убытки с арендатора.

3. Если между арендатором муниципального имущества и управляющей либо ресурсоснабжающей организацией заключен договор на выполнение работ по содержанию общего имущества либо на поставку коммунальных услуг, это основание для взыскания задолженности с арендатора. Рекомендуем контролировать заключение таких договоров арендаторами и запрашивать их копии.

Обязан ли собственник содержать подвальное помещение в порядке, если оно не используется?

Судебные инстанции сошлись во мнении, что собственник нежилых помещений в подвале обязан содержать их в порядке, даже если не использует их. Верховный Суд РФ с этими выводами согласился (дело № 306-ЭС21 – 23272 по делу №А55 – 24262/2020).

ООО «Управляющая Компания «Маяк»» из г. Самары комиссионно осмотрела общее имущество в МКД. УК обнаружила, что в нежилых помещениях подвала, которые принадлежат Департаменту управления имуществом городского округа Самара, нет освещения, помещения захламлены и затоплены. Из-за того, что продухи заложены кирпичами, в подвале нарушен температурно-влажностный режим.

УК обратилась в Департамент с уведомлением, в котором предложило ответчику незамедлительно убрать хлам, восстановить температурно-влажностный режим и освободить продухи.
Однако Департамент оставил требования УК без внимания.
Компания обратилась в суд с иском, в котором просила обязать ответчика восстановить температурно-влажностный режим в подвале МКД, очистить недвижимость от хлама и следов затопления.

Арбитражный суд обязал Департамент устранить нарушение температурно-влажностного режима, захламление и следы затопления в подвале МКД г. Самаре. На случай неисполнения судебного решения установил для ответчика судебную неустойку по 1 000 р. за каждый день неисполнения.

Суд принял во внимание следующие обстоятельства:

спорное недвижимое имущество принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ Самара;
доказаны значительное затопление и захламление подвала, нарушение температурно-влажностного режима;
бездействие собственника привело к нарушению санитарно-эпидемиологических норм, угрожает разрушением фундамента дома, негативно влияет на состояние общего имущества и ущемляют права жильцов МКД;
неиспользование муниципальным образованием спорного помещения, а также наличие в помещении инженерных коммуникаций, которые обслуживают нужды всего дома, не свидетельствуют о том, что имущество не принадлежит ответчику;
помещение не передано в общую долевую собственность владельцам других помещений, а зарегистрированное право собственности муниципального образования на недвижимость не прекращено.

Апелляционный суд и суд округа согласились с выводами первой инстанции и оставили решение без изменения.

Департамент обжаловал судебные акты в Верховный Суд РФ.
Судья Верховного Суда РФ изучил доводы ответчика и не нашёл оснований для передачи жалобы на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.
Принимая решение, суды исходили из того, что спорное нежилое помещение принадлежит Департаменту. При этом доказательства подтверждают ненадлежащее состояние недвижимости, реальную угрозу нарушения целостности фундамента дома, ущемление прав других владельцев.

То обстоятельство, что ответчик не использует спорное имущество, как и наличие в нём инженерных коммуникаций, которые обслуживают весь дом, не снимает обязанность по содержанию ответчиком его собственности.

Руководство арендодателя по сбору арендной платы

Старая аксиома «не если, а когда» часто звучит правдоподобно, если вы какое-то время занимаетесь управлением недвижимостью. И попытка взыскать просроченную и невыплаченную арендную плату не является исключением.

Взыскание безнадежных долгов — непростое дело, поэтому эти приемы и советы могут облегчить эту досадную задачу.

Сбор просроченной арендной платы предыдущих арендаторов

Ваше соглашение об аренде служит юридическим договором, который дает вам право на взыскание невыплаченной арендной платы и дополнительных сборов, если гарантийный депозит не покрывает причитающуюся сумму.

Если у вас есть предыдущий арендатор, который должен вам денег, у вас есть несколько вариантов.

Добиваться выплаты на месте
Арендодатели и управляющие недвижимостью могут попытаться сами связаться с предыдущим арендатором, чтобы получить арендную плату.

Поиск предыдущего арендатора, у которого есть задолженность по арендной плате или возмещению ущерба , может оказаться сложным, поскольку арендатор в случае просрочки может не всегда предлагать адрес для переадресации.

Один из способов начать процесс — отправить письмо с требованием на последний известный адрес в файле, даже если это адрес аренды.

Обязательно пометьте переднюю часть конверта надписью «Запрошено адресное обслуживание» или «Запрошено исправление адреса» и прикрепите соответствующие почтовые расходы, чтобы оплатить доставку и эту дополнительную услугу.

При запросе и покупке Почтовая служба США (USPS) проверит свою базу данных на наличие нового адреса, если таковой имеется, и перешлет письмо. Кроме того, USPS отправит вам открытку с исправленным новым адресом.

Отчет о задолженности
Вы также можете сообщить о непогашенной задолженности в три основных бюро кредитных историй.Затем он останется в этих кредитных отчетах как невыплаченная арендная плата. Чтобы исправить непогашенный остаток, предыдущий арендатор должен будет исправить остаток, прежде чем бюро кредитных историй удалит файл.

Если личный контакт и кредитная отчетность не увенчались успехом, вы можете подать иск о мелких претензиях или нанять агентство по взысканию долгов для рассмотрения претензии.

Суд мелких тяжб
Если вы подаете иск о мелких тяжбах против вашего арендатора, следуя правилам местного суда и условиям аренды, вы также можете получить деньги для возмещения дополнительных убытков, штрафов за просрочку платежа и судебных издержек.Эта тактика требует больших затрат времени и усилий на протяжении всего процесса.

Ознакомьтесь с законами штата о взыскании долгов, обратитесь в местный суд мелких тяжб за оформлением документов и найдите новый почтовый адрес вашего арендатора (см. выше), чтобы его можно было уведомить о судебном разбирательстве. В зависимости от того, сколько ваш арендатор должен вам, суд мелких тяжб может или не может стоить инвестиций, которые вы должны сделать.

Агентство по взысканию долгов
Работа с компанией, которая специализируется на взыскании просроченной арендной платы, является лучшим вариантом для арендодателей и управляющих недвижимостью, которые не хотят тратить свое время или ресурсы на поиск арендатора.

Коллектор агентства с хорошей репутацией должен знать и соблюдать законы о взыскании долгов, изложенные в Законе о добросовестной практике взыскания долгов (FDCPA). Признание необходимости доступа к надежному агентству по сбору платежей, которое приносит пользу управляющим недвижимостью и арендодателям, обеспечивая результаты.

Служба сбора арендной платы

предоставит своим клиентам высококвалифицированный и опытный персонал, состоящий из следователей, адвокатов, частных детективов и профессиональных агентов по сбору платежей, которые объединятся, чтобы обеспечить вам активные усилия по сбору.

Некоторые агентства предоставляют вариант сбора фиксированной платы, который позволяет владельцу недвижимости немедленно сообщить о неплатежеспособном арендаторе в бюро кредитных историй и заказать серию писем о взыскании, которые должны быть отправлены лицензированным агентством по взысканию долгов. Услуги с фиксированной оплатой предоставляются онлайн и взимают небольшой авансовый платеж, позволяющий вам сохранить большую часть выручки, в то время как услуги на случай непредвиденных обстоятельств взимают процент от собранных денег.

Связанные полезные советы по сбору арендной платы

Что делать, если арендатор пропускает арендную плату и исчезает

Преодоление упущенной выгоды при смене арендатора

Получение платежей от нынешних арендаторов с просроченной арендной платой

Основным компонентом договора аренды является соглашение, заключенное арендатором, о своевременном уплате согласованной суммы в обмен на право занимать арендную плату.Когда они платят с опозданием или меньше согласованной суммы, они нарушили договор аренды, и у вас есть варианты дальнейших действий.

Прежде всего, станьте экспертом в отношении ваших местных и государственных нормативных актов, касающихся платежей арендаторов, и ваших вариантов реализации, а также того, как документировать и ориентироваться в этих вариантах.

Механизмы оплаты
Если местные правила позволяют, а арендная плата стала серьезно просроченной, рассмотрите возможность предоставления арендатору возможности начать все сначала, когда он полностью выплатит следующую сумму арендной платы, а также часть суммы в счет погашения прошлого долга.

При заключении этого типа платежа создайте приложение к договору аренды, в котором излагаются платежные механизмы для оплаты текущей плюс частичной просроченной арендной платы.

Простой способ рассчитать причитающуюся сумму — разделить прошлую задолженность по аренде на количество месяцев, оставшихся в текущей аренде. Если срок аренды скоро закончится или эта сумма слишком велика, вы можете попросить их подписать продление аренды, что даст им больше времени для погашения долга.

Стимулы к оплате
В зависимости от ваших правил вы можете предложить скидку на аренду за своевременную, полную или частичную оплату.

Независимо от того, как вы решите работать со своими арендаторами, чтобы привести их учетную запись в актуальное состояние, важно знать, чего вы не можете делать.

Чего НЕЛЬЗЯ делать при взимании арендной платы

Don’t Go Rogue
В новостях появляются сообщения о том, что арендодатели берут дело в свои руки, чтобы заставить арендаторов платить за аренду или уйти, например, снести парадные двери и отключить коммунальные услуги. Такое пассивно-агрессивное поведение не только непрофессионально, но и абсолютно незаконно.

Не беспокойте своих арендаторов
Арендаторы имеют право, независимо от их платежного статуса, спокойно пользоваться домом. Это включает в себя свободу от домогательств. Чтобы быть осторожным и не переходить черту, знайте и соблюдайте все правила, касающиеся письменных уведомлений, а также устного и электронного общения.

Не давайте несанкционированных уведомлений
Такие уведомления, как уведомления о просроченной аренде, уведомление о выходе, уведомление об освобождении и письма с требованиями, являются юридическими документами.В вашем штате и вашем районе действуют особые законы, определяющие, какие уведомления являются уместными и как их вручать. Если вы следуете юридическим нормам, требующим размещения объявления на двери, обязательно поместите это уведомление в запечатанный конверт.

Не звоните в нерабочее время
Следуйте инструкциям по звонкам в обычные рабочие часы, установленным вашим местным законодательством. Это не только вежливо, но и может уберечь вас от обвинений в домогательствах.

Не злоупотребляйте электронными сообщениями
Может показаться, что легко написать текст или отправить быстрое электронное письмо, но обязательно отправляйте текстовые сообщения только в рабочее время и держите все сообщения (электронные, устные или письменные) очень профессиональными и уместными.

Не появляться без предупреждения
Это нужно повторить, не появляться без предупреждения. Если вам нужно пойти в дом, предоставьте соответствующее уведомление. Просто знайте, что посещение их дома с целью сбора арендной платы считается притеснением арендодателя, если арендатор не согласился на получение платежа.

Действия по предотвращению проблем со сбором

Установление ожиданий и четкая коммуникация — это меры по предотвращению проблем со сбором.

1.Проведение проверки арендаторов
Много было написано о важности проверки кредитоспособности и биографических данных, а также проверки занятости в процессе проверки арендаторов, и эти руководства могут помочь с этими передовыми методами:

Полное руководство по отбору арендаторов для арендодателей

Как составить письменные критерии отбора арендаторов

Никогда не рано поднять вопрос о серьезной политике арендной платы в процессе проверки. Изложение этой политики может помочь отсеять плохих игроков от интереса к вашей аренде.

2. Создание политики взимания арендной платы
Рекомендуется не только добавить следующее в договор аренды, но и создать документ с изложением политики и процедур взимания арендной платы. Вопросы для рассмотрения:

Обратите внимание, что частичные платежи являются нарушением договора аренды, а частичные платежи требуют предварительной договоренности.
Местонахождение и часы работы, если возможен личный прием.
СОВЕТ ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ : предоставьте предварительно проштампованные конверты с адресом и рассмотрите возможность установки почтового ящика в нерабочее время .
Доступны способы оплаты Outline. Обязательно обратите внимание на любые исключения и то, как эти типы платежей могут быть обработаны.
Плата за обработку платежей
Срок оплаты аренды. Обязательно отметьте, если это должно быть в эту дату или к ней.
Льготный период. Полезно указать, что льготный период предназначен для учета выходных, праздничных дней, служб доставки почты и обстоятельств, не зависящих от кого-либо. Это не период времени, чтобы откладывать оплату аренды, а скорее, как следует из названия, милостивый буфер на случай непредвиденных обстоятельств.
Сборы: перечислите любые сборы за просрочку платежа, сборы за обработку, возвращенные чеки и сборы за недостаточный фонд и т. д. Ознакомьтесь с местными законами об ограничениях сборов.
Примечание о том, что арендатор несет ответственность за наличие средств для обработки выбранного типа платежа. Возвращенные чеки, нехватка средств, возвращенные чеки, неоплаченные чеки и т. д.
Последствия. В дополнение к любым сборам, которые они могут понести, укажите, что они могут ожидать в случае невыполнения обязательств по арендной плате, например, уведомления о расторжении договора.

3. Предложение различных вариантов оплаты
Документально подтверждено, что предложение различных вариантов оплаты может помочь арендодателям получать больше арендных платежей.

Современный способ оплаты арендной платы денежными переводами, наличными и чеками

Оплата аренды через Интернет (банковская тратта ACH, кредитная карта, дебетовая карта)

Сбор арендной платы во время пандемии и моратория на выселение

Многие неверно истолковывают мораторий на выселение как освобождение от арендной платы.Из-за этого некоторые арендаторы считают, что любое сообщение о просроченной задолженности является нарушением моратория.

Как известно арендодателям, любая задолженность по-прежнему подлежит уплате. Итак, как сообщить о просроченном балансе, чтобы это не воспринималось как выселение?

Во-первых, уточните в своем штате, разрешено ли уведомление об оплате или увольнении быть частью ваших процессов просроченной оплаты. Несмотря на то, что на выселение действует мораторий, документация о просроченных платежах по-прежнему должна быть оформлена таким образом, чтобы квартиросъемщик получал информацию о том, что сумма арендной платы просрочена и подлежит оплате.Это последствия нарушения той части аренды, которая была приостановлена, а не ответственность за выполнение этого обязательства.

Во-вторых, вам может потребоваться обратиться к юристу, чтобы проверить ваши уведомления и убедиться, что они соответствуют действующим правилам.

Независимо от типа уведомления о невыполнении обязательств, которое ваше состояние позволяет вам доставить в настоящее время, постарайтесь совместить это сообщение с ресурсами и инструментами, чтобы помочь им в качестве информационно-просветительской работы.

Ресурсы арендатора | Помощь с арендой и другой финансовой помощью

Люди лучше реагируют, когда знают, что вам не все равно.При обсуждении их конкретных трудностей и планов оплаты эмпатия играет решающую роль.

СВЯЗАННЫЕ ЧТЕНИЯ ДЛЯ ВАС:

Задолженность по аренде: руководство для арендодателей

Несмотря на то, что задолженность по аренде никогда не была бы проблемой в идеальном мире, арендодателям важно знать, как справиться с этим явлением, особенно в свете пандемии COVID-19. Имея это в виду, мы создали руководство по задолженности по арендной плате ниже. Читайте дальше, чтобы узнать, что означает этот термин, как он влияет на арендодателей и что вы можете сделать, чтобы этого не произошло.

Что такое задолженность по квартплате?

Проще говоря, «задолженность по аренде» — это финансовый и юридический термин для просроченной арендной платы. Когда арендатор должен невыплаченную арендную плату арендодателю, считается, что счет арендной платы имеет задолженность по арендной плате до тех пор, пока арендатор не компенсирует пропущенную арендную плату и не приведет в порядок счет.

Как задолженность по квартплате влияет на арендодателей?

Хотя своевременная оплата является ключевым ожиданием, изложенным в любом договоре аренды, задолженность может возникнуть во время аренды, особенно в странах с экономическим спадом, когда часто сокращаются рабочие места.Когда это происходит, арендодатель часто изо всех сил пытается выплатить ипотечные кредиты за сдаваемую в аренду недвижимость и может оказаться в долгах.

В конце концов, если сумма невыплаченной арендной платы достаточно велика, арендодателю может потребоваться подать в суд. В этом случае это часто означает прохождение процесса выселения или обращение в суд мелких тяжб для взыскания пропущенной арендной платы. К сожалению, оба эти процесса могут занять много времени и средств, поэтому лучше избегать этого шага, когда это возможно.

Четыре способа избежать задолженности по арендной плате в качестве арендодателя

Теперь, когда вы знаете больше о том, что такое задолженность и как она может повлиять на вашу инвестиционную стратегию, следующим шагом будет узнать, что вы можете сделать, чтобы избежать ее. С этой целью мы перечислили некоторые практические шаги, которые вы можете предпринять, чтобы вообще не гоняться за просроченной арендной платой.

1. Проведите тщательный отбор арендаторов

Первый шаг, который вы можете предпринять, — провести тщательный отбор арендаторов. По крайней мере, это хорошая идея, чтобы проверить их трудовую книжку и кредитный рейтинг. Поскольку арендная плата является приоритетным долгом, большинство арендаторов приложат усилия, чтобы позаботиться об этом платеже, но арендаторы с солидным опытом работы и высоким кредитным рейтингом могут сделать это особенно вероятно.

2. Предложите план погашения

Если до этого момента ваш арендатор проявлял усердие и имеет задолженность из-за непредвиденных обстоятельств, таких как потеря работы или медицинские расходы, может быть целесообразно связаться с арендатором и предложить схему погашения. Хотя вы не должны давать советы по долгам, вы можете помочь им компенсировать пропущенную арендную плату.

В этом случае договоренность о погашении может быть любой, которая устроит обе стороны. Например, вы можете предложить им сниженную арендную плату на данный момент с намерением получить недостающую арендную плату, как только они встанут на ноги.

3. Изменить правила выезда в договоре аренды

С другой стороны, если их неспособность платить арендную плату кажется более постоянной проблемой, может иметь смысл рассмотреть возможность изменения правил выезда в вашем договоре аренды. . Предупреждение здесь заключается в том, что этот шаг может привести к конфискации любых причитающихся вам платежей по аренде, но это даст вам возможность найти нового арендатора, который сможет заплатить.

4. Рассмотрение судебного иска

Наконец, возможно, стоит подумать о судебном иске.На момент написания статьи действует мораторий на выселение, поскольку страна переживает пандемию COVID-19. Однако это не всегда так. Если вы хотите выселить арендатора из сдаваемой в аренду недвижимости и получить причитающиеся вам платежи, наилучшим вариантом может быть процедура выселения.

Итоговая сумма Millionacres

В конце концов, ни один арендодатель не любит думать о просроченной арендной плате. Однако в некоторых случаях это неизбежно. Имея это в виду, этот пост является руководством по теме.Используйте эту информацию, чтобы понять, что такое задолженность по аренде, как она может повлиять на вашу прибыль и как ее избежать.

Что нужно знать, если ваш арендодатель пользуется услугами коллекторского агентства

Если вы потеряли доход во время закрытия города Нью-Йорка и изо всех сил пытаетесь вносить арендную плату в результате пандемии, очень вероятно, что ваш арендодатель преследует вас из-за денег, которые у вас есть. не смог заплатить. Многие жители Нью-Йорка должны часть своей арендной платы, в то время как другие должны арендную плату до весны.

Несмотря на то, что мораторий на выселение защищает многих арендаторов от выселения, он не мешает арендодателям преследовать арендаторов за невыплаченную арендную плату. Теперь некоторые арендодатели угрожают привлечь коллекторские агентства и подать на арендаторов в суд, если они не заплатят вовремя. Выступая в подкасте Brick Underground, Эндрю Шерер, приглашенный доцент Нью-Йоркской школы права, говорит, что в последние годы, даже до пандемии, он чаще слышал об этом.

«Просто более агрессивно относятся к долгам по квартплате для людей, которые переехали по той или иной причине», — говорит он.

[Примечание редактора: более ранняя версия этого поста была опубликована в сентябре 2020 г. Мы снова представляем ее с обновленной информацией за декабрь 2020 г.]

последние несколько месяцев, но Сэм Химмельштейн, партнер HMGDJ Law (и спонсор Brick Underground), говорит, исходя из своего опыта , что их будет больше. Это новая реальность для многих арендаторов, которые до весны надежно и вовремя оплачивали свои счета.

Если ваш арендодатель нанимает коллекторское агентство, вашим приоритетом является либо обеспечение защиты, либо план платежей. Имейте также в виду, что судебные дела продвигаются очень медленно, поэтому, если ваши долговые проблемы в конечном итоге будут рассматриваться в судебном порядке, окончательный результат все равно будет через несколько месяцев. Вот шаги, которые нужно предпринять, чтобы двигаться вперед.

РайондзманахАТАНБРОНКБРОКРОКЛЕЙНКЕНССТАТИВАЕТСЯНЯЙНЕЗБЕЩЕНИЕЩЕССИЯ Cityhobokoken

9000USEHESTERJOSE Cityhobokoken 9000UP до $ 3,000UP до $ 4,000UP до $ 5 000UP до $ 6 000UP до $ 7 000UP до $ 8 000UP до $ 9 000no максимум

Спальня, как минимум 1 спальня, минимум 2 спальни, как минимум 3 спальня спальни

Ванные комнаты не менее 1 ванная комната не менее 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат не менее 4 ванных комнат 4,5 или более ванных комнат

Представлено

Понимание коллекторских агентств

Коллекторские агентства нанимаются кредиторами для возврата причитающихся им денег. Как третья сторона, они часто получают процент от того, что они возмещают. Лицо, нанятое вашим арендодателем , может быть специализированным коллекторским агентством или внешним юристом, привлеченным для этой конкретной роли.

Возможно, ваш арендодатель или управляющий агент использует термин «коллекция», не уточняя его. Они также могут указать, что перевод вашего долга на взыскание отрицательно повлияет на вашу кредитную историю. Джеймс Фишман, адвокат по арендаторам и партнер Fishman Law, говорит, что кредиторы постоянно используют этот язык. «Это не очень конкретно, это расплывчато и предназначено для того, чтобы внушить страх и заставить человека заплатить».

Что касается вашего кредитного рейтинга, кредитные бюро не берут каждый просроченный платеж, переданный агенту по взысканию долгов, говорит Фишман.

«Ваш долг может быть сообщен кредитному бюро только организацией, которая подписана на это кредитное бюро», — говорит он. Большое количество коллекторских агентств подписываются, но Фишман говорит, что не факт, что привлечение коллекторского агентства повредит вашей кредитной истории.

В соответствии с федеральным законодательством агенты по сбору платежей должны предоставлять определенные уведомления, когда связываются с вами. Одним из них является «раскрытие информации о том, что у вас есть 30 дней, чтобы оспорить законность долга», — говорит Фишман. Если вы оспариваете долг, агентству «запрещено сообщать о долге в бюро кредитных историй, не говоря также о том, что потребитель оспаривает этот долг», — говорит он.Он также указывает, что вы имеете полное право оспорить долг по истечении 30-дневного срока.

Установление защиты

Если вы не можете заплатить, ваш первый шаг – написать письмо в агентство по взысканию долга, оспаривающее долг, говорит Химмельштейн . В этот момент агентство должно прекратить любые процедуры сбора, которые они проводят. «Они не могут продолжать звонить вам и писать вам — это считается незаконной практикой взыскания долгов», — говорит он.

Вам не обязательно указывать, почему вы оспариваете долг, – говорит Фишман, – но это может быть полезно, если вы это сделаете. «Вы можете указать, что долг уже выплачен, или они преследуют не того человека», — говорит он.

Одним из аргументов защиты может быть то, что квартира нуждалась в ремонте или что услуги не были оказаны. Если это так, Химмельштейн говорит, что это может уменьшить сумму, за которую вы несете ответственность.

Многие жители, которые знали, что они не смогут продолжать платить высокую арендную плату в Нью-Йорке, когда коронавирус сократил их доход весной , либо договорились о разрыве аренды, либо уехали. Один арендатор (пожелавший остаться анонимным) связался с Brick Underground из другого штата и сообщил, что его преследуют на сумму около 15 000 долларов.Срок аренды закончился в августе, но их маркетинговые доходы, в основном от государственных учреждений и ресторанов, иссякли, когда разразилась пандемия.

Возможно, упущенный доход из-за коронавируса — это защита от неуплаты арендной платы. Эти дела только сейчас доходят до суда, поэтому никто не знает наверняка.

«Есть аргумент, что если вы потеряли работу из-за того, что правительство заявило, что вашей работы не будет в ближайшие шесть месяцев, это должно быть своего рода защитой», — говорит Химмельштейн.Примут ли суды такие виды защиты? Химмельштейн отмечает, что, когда вы ведете переговоры с арендодателем или агентством по сбору платежей, это неизвестное можно использовать в своих интересах. «Я прямо говорю: «Вы хотите стать проверкой того, должен ли Covid быть защитой?» Пойдемте в суд — может быть, вы не получите ни копейки».

Без защиты вы вполне можете подать в суд на коллекторское агентство. Важно помнить, что когда вы подписываете договор аренды, вы обязуетесь платить эту арендную плату за полный 12- или 24-месячный период, и каждый арендатор по договору аренды несет личную ответственность за всю сумму аренды, если кто-то не выполняет свои обязательства.

Если вы собираетесь оспорить долг, Химмельштейн говорит, что следующим шагом для агентства будет подача иска в гражданский суд Нью-Йорка. Не ждите, что дело будет двигаться с любой скоростью. «Это будет происходить очень медленно — суды сейчас работают на перегаре», — говорит Химмельштейн.

Шерер указывает, что в этой области нет права на консультацию, и предлагает получить юридическую помощь в качестве следующего лучшего шага.

Помощь при коронавирусе

Возможно, вы стоите в очереди на государственную помощь для оплаты аренды.Программа облегчения арендной платы Covid предлагала помощь в оплате домохозяйств на срок до четырех месяцев, но только в том случае, если вы были обременены арендной платой до пандемии (платили более 30 процентов своей заработной платы за аренду) и доход вашей семьи был ниже 80 процентов от среднего дохода по региону. .

Для тех, кто не прошел квалификацию или вовремя не подал заявку, неясно, что будет дальше. Эксперты говорят, что федеральный ответ должен быть решительным, но усилия здесь зашли в тупик.

В интервью Brick Underground сенатор штата Брайан Кавано указал, что много раз по вопросам государственной политики арендодатели и арендаторы расходятся во мнениях, но он говорит: «В этом случае между арендодателями и арендаторами существует широкое соглашение о том, что правительство должно вмешайтесь и помогите с этой арендной платой.

Конечно, не все, кто не может позволить себе арендную плату, могут просто переехать — им больше некуда идти.

Установление плана платежей или расчетов

Если вы должны крупную сумму, указывает Шерер Law Help NY — это хороший ресурс, который может указать вам потенциальные области помощи.Коллегия адвокатов Нью-Йорка также имеет справочную службу и горячую линию, по которой можно получить ответы на вопросы.

Если ваш управляющий агент или арендодатель не ответил на ваши апелляции в марте или апреле, все равно стоит попытаться связаться с ними снова. Фишман говорит, что он обнаружил, что домовладельцы готовы заключать сделки, потому что «они хотят получить что-то, а не ничего, и они знают, что могут остаться ни с чем».

Он говорит, что если у вас есть возможность заплатить 50 процентов арендной платы в обмен на освобождение от всего иска плюс расторжение договора аренды, это может быть неплохой сделкой. «Проявите творческий подход и выясните, на что вы способны. Если вы заключаете подобное соглашение, вы покупаете мир. Вам не нужно беспокоиться о том, что через два или три года это может вернуться и вызвать у вас проблемы. » он говорит.

Вполне возможно, что после привлечения коллекторского агентства вы перестанете иметь дело со своим арендодателем. «Обычно арендодатель не хочет с вами разговаривать, а коллекторское агентство не позволит вам поговорить с арендодателем — они не хотят быть исключенными из процесса», — говорит Химмельштейн.

Это не мешает вам напрямую звонить домовладельцу.

Фишман говорит, что всегда лучше заключить сделку с домовладельцем, чтобы убедиться, что все закрыто. Агентства по сбору платежей будут иметь свои собственные договоренности с арендодателем, но если вы все же заключаете сделку, Фишман говорит, что важно убедиться, что она заключена в письменной форме.

«Укажите, что он покрывает все претензии, включая прошлую арендную плату или будущую арендную плату [если вы нарушаете договор аренды]. Тогда этот документ является полной защитой, если они придут за вами в будущем», — говорит он. .

Может ли бывший арендодатель отправить вас на взыскание без официального судебного решения? | Главная Руководства

Автор: Ciele Edwards Обновлено 16 декабря 2018 г.

Вы не можете избежать долга перед арендодателем, просто уехав. Подобно банкам и компаниям, выпускающим кредитные карты, арендодатель является вашим кредитором. Кредиторы могут и будут преследовать вас за платеж на неопределенный срок. Если вы не договоритесь о добровольных платежах со своим бывшим арендодателем, он имеет право передать ваш счет коллекторскому агентству или привлечь вас к суду на сумму, которую, по его утверждению, вы должны.

Совет

Агентства по взысканию долгов используют все возможные средства, чтобы заставить вас выплатить свой долг, прежде чем передавать ваше дело в суд и запрашивать решение.

Судебные решения о выселении не являются судебными решениями о выселении

Если вы перестанете платить арендную плату, ваш арендодатель может выселить вас из помещения, обратившись в суд и получив судебное решение о выселении против вас. Судебное решение о выселении дает домовладельцу возможность принудительно выселить вас из вашего дома. Хотя бывают ситуации, когда с арендодателями могут быть согласованы альтернативные графики платежей, важно отметить, что невыполнение договорных условий аренды может легко привести к уведомлению о выселении.

Если вы не оплатите по решению суда, арендодатель может передать ваш долг коллекторскому агентству. Однако также возможно, чтобы арендатор имел задолженность перед арендодателем без выселения. Если, например, вы переехали, но оставили помещение поврежденным, что превышает сумму, покрываемую вашим залогом, ваш арендодатель может передать ваш долг коллекторскому агентству, даже не получив судебного решения о выселении.

Ответ агентствам по взысканию долгов

Как и любому кредитору, арендодатель, у которого нет времени и опыта, чтобы добиться выплаты с должника, может нанять для этого агентство по сбору платежей.Коллекторские агентства — это независимые компании, занимающиеся взысканием неоплаченных долгов перед кредиторами. Хотя агентство по сбору платежей помогает арендодателю взыскать на основании судебного решения, которое он имеет, агентство обычно не ограничивает свою клиентуру держателями судебного решения.

Таким образом, если агентство по сбору платежей свяжется с вами по поводу долга перед бывшим арендодателем, это не гарантирует, что требования арендодателя подкреплены судебным решением. Однако это ставит вас в положение, когда стороннее агентство может напрямую повлиять на ваше финансовое состояние.Невыплата долга, который удалось взыскать, может привести к серьезному повреждению вашей кредитной истории. Хотя вы можете решить не платить деньги, причитающиеся к взысканию, наиболее вероятно, что коллекторское агентство будет добиваться погашения с помощью любых доступных им законных средств, особенно если сумма, о которой идет речь, значительна.

Получение судебного решения

Один из способов, которым может воспользоваться ваш арендодатель или любое нанятое им агентство по сбору платежей, — подать на вас в суд за ваш долг. Если судья вынесет решение в пользу кредитора, суд вынесет либо арендодателю, либо коллекторскому агентству гражданское решение. Это отличается от судебного решения о выселении тем, что иск основан на взыскании долга, а не на выселении вас из места жительства. В зависимости от законов вашего штата судебное решение о взыскании задолженности может оставаться в силе в течение десяти или более лет и дает кредитору возможность заморозить ваши банковские счета и арестовать вашу заработную плату.

Последствия взыскания долгов

Выселения, счета коллекторских агентств и судебные решения о взыскании долгов — все это отображается в вашем кредитном отчете.Эти записи серьезно навредят вашему кредитному рейтингу и могут затруднить поиск арендуемой недвижимости в будущем. Потенциальные арендодатели часто запрашивают разрешение на просмотр вашей кредитной истории, когда вы подаете заявку на аренду. Предыдущие выселения и судебные решения показывают, что вы добровольно не платили предыдущему арендодателю, и это может привести к тому, что потенциальный арендодатель отклонит ваше заявление на аренду жилья.

5 Советы домовладельцу по возврату арендной платы

Управление одноквартирным домом, студенческим или военным жильем или любой многоквартирной собственностью требует должной осмотрительности со стороны арендодателя или владельца недвижимости.Мало того, что арендаторы должны быть проверены должным образом заблаговременно, арендодатели должны иметь четкое представление о правах арендаторов, чтобы собирать арендные платежи. В некоторых случаях арендаторы могут быть не в состоянии или не хотят платить вовремя.

Взимать задолженность по арендной плате можно надлежащим образом и с соблюдением прав арендаторов, если вы будете следовать этим советам.

Скрининг

Как мы упоминали во введении, проверка и надлежащая проверка арендаторов имеет первостепенное значение, прежде чем сдавать квартиру кому-либо.Позвольте себе некоторое время, чтобы определить очень четкие критерии для типа арендатора, которому вы хотите арендовать вашу недвижимость. Изучите другие ставки на недвижимость в том же районе, чтобы определить справедливую цену аренды. Убедитесь, что у арендатора хорошая кредитная история и хорошая история своевременной оплаты арендной платы или других счетов. Проверьте наличие сообщений о выселении или уголовных преступлениях в отношении потенциального арендатора, а также для обеспечения ухода и содержания вашей собственности.

См. также: Советы по отбору арендаторов для арендодателя-физического лица

Политика взимания арендной платы

Установление политики взимания арендной платы заранее — один из лучших способов избежать просроченных платежей по аренде.Некоторые пункты, которые следует учитывать в вашей политике:

Политика «без наличных». Без бумажного следа ваш арендатор может бесследно съехать.
Точная сумма арендной платы
Срок аренды
Как должны производиться платежи
Приемлемые способы оплаты
Просроченные платежи или другие последствия (включая сборы), если арендная плата не выплачивается вовремя

Внесите политику в договор аренды в письменном виде и, что наиболее важно, оставайтесь последовательными и верными своей политике. Если вы обнаружите, что ваш арендатор однажды столкнулся с проблемой своевременной оплаты, вы можете проявить щедрость и отложить оплату за просрочку платежа. Напомните арендатору, что в противном случае ваша политика будет соблюдаться буквально, и сдержите свое слово.

Автомат

Как советуют многие финансовые волшебники, внесение фиксированных платежей, таких как арендная плата, автоматически списываемая со счетов, является одним из лучших способов обеспечить своевременную оплату арендной платы. Арендная плата всегда должна оплачиваться одним из первых счетов, поэтому может оказаться полезным предложить более легкий для арендатора вариант.Некоторые автоматические параметры могут включать:

ACH или прямой депозит (автоматически списывается с арендатора и зачисляется на счет арендодателя) — арендатор должен подписать разрешающий это документ.
Онлайн-оплата счетов — арендаторы могут настроить регулярный платеж через свой банковский счет. Это особенно полезно, когда сумма к оплате остается неизменной.
EFT – электронный перевод средств – опять же, арендатор должен дать на это согласие.

Чем легче арендатору платить арендную плату, тем меньше вероятность того, что арендодателю придется беспокоиться о просроченных платежах.

Связь

Общение с арендатором начинается с политики аренды и сбора арендной платы. После того, как эти вещи прописаны, у арендатора не должно возникнуть путаницы в отношении того, когда, где, как и сколько платить арендную плату. Если арендная плата просрочена, убедитесь, что вы общаетесь со своим арендатором. Это может быть так же просто, как задать правильные вопросы.

Есть ли причина неуплаты арендной платы?
Когда вы ожидаете оплаты?
Вы будете платить всю сумму?
Как вы будете платить?

В случае нарушения связи или уклончивости, возможно, пришло время перейти к другим контрмерам (включая уведомление о выселении), как указано в вашем соглашении о взимании арендной платы.

Коллекции

В конце концов, как только срок уплаты арендной платы достигнет определенного момента, как указано в вашей политике сбора арендной платы, вы можете принять решение о сотрудничестве со сторонним агентством по сбору платежей, чтобы помочь взыскать задолженность по арендной плате. Для того, чтобы начать работу с коллекторским агентством, вы должны провести некоторое исследование. Мы изложили несколько советов по найму агентства по взысканию долгов, в том числе:

Обеспечение лицензии и страховки агентства
Убедившись, что агентство специализируется на отрасли — в данном случае, на управлении недвижимостью.
Как агентство будет взимать сборы

Вам необходимо предоставить агентству необходимую информацию, включая:

Подробный список просроченных платежей
Что вы уведомили арендатора заблаговременно о просроченной оплате
Подписанная политика аренды и сбора арендной платы и
Все попытки взыскать просроченную или просроченную арендную плату.

Коллекторское агентство попытается взыскать вашу задолженность по арендной плате и взимать определенные сборы в процессе.Есть больше шансов на возмещение большей части вашей просроченной арендной платы за вычетом этих сборов, если агентство по сбору платежей специализируется на сборах за управление недвижимостью. Проведите исследование и убедитесь, что вы общаетесь с представителем вашего агентства.

Владение недвижимостью, ее аренда и управление ею достаточно сложны для арендодателя без дополнительной головной боли, связанной со сбором задолженности по арендной плате. Придерживаясь этих советов, вы сможете облегчить некоторые из этих проблем и подготовить владельца недвижимости к положительному опыту работы с арендодателем/арендодателем.

Когда отправлять арендатора на сборы

Инсайдерское руководство по максимизации сбора квартир

Управляющие недвижимостью — занятые люди. Как показывает Monster. com в образце должностной инструкции управляющего недвижимостью, на них лежит огромная ответственность. Поэтому, когда дело доходит до взыскания непогашенного остатка с арендатора, который больше не живет в собственности, эта задача по понятным причинам может оказаться в конце их списка дел.Поскольку основная должностная инструкция – – управление 90 154 недвижимостью, попытка взыскать просроченную арендную плату является дополнительным и ненужным бременем для управляющего недвижимостью.

После того, как управляющий исчерпал все способы взыскания, когда учетная запись должна быть передана в агентство по взысканию долгов?

Попытка собрать

Некоторые управляющие недвижимостью могут заявить, что попытка взыскать просроченную арендную плату требует слишком много усилий и затрат при слишком малом вознаграждении. В конце концов, если у арендатора не было средств для оплаты во время проживания в собственности, у него может не быть их ни сейчас, ни в будущем. Персонал объекта недвижимости может отказаться от процесса взыскания, если сумма задолженности не является значительной.

Типичный процесс взыскания просроченной арендной платы с арендаторов:

отправка арендатору поздних и/или просроченных уведомлений

сделать один или два телефонных звонка

подать в суд мелких тяжб для вынесения решения.

Если платеж по-прежнему не произведен, учетная запись может быть приостановлена на некоторое время, прежде чем она будет передана агентству по сбору платежей.

Обратите внимание: Чем дольше объект ожидает отправки аккаунта в коллекцию, тем сложнее агентству восстановить этот аккаунт.Логично предположить, что арендатор уехал, его трудно отследить, и он, возможно, уже начал влезать в долги где-то еще. Это концепция «первым пришел, первым обслужен» — и, чтобы иметь наилучшие шансы на получение оплаты, сборщик должен быть первым в очереди.

Рекомендации Агентства по взысканию долгов

Многие из ваших законных вариантов сбора средств будут зависеть от вашего договора аренды. Проверка арендаторов и политика взимания арендной платы диктуют соглашение об оплате, уже подписанное вашим арендатором.Еще одна рекомендация для управляющих недвижимостью – иметь письменную политику отправки учетных записей в коллекции. Этот внутренний процесс создан для простого (или более простого) способа сбора средств с аккаунтов. В качестве примера политики сбора средств управляющий недвижимостью может использовать следующее расписание:
.
Когда учетные записи должны быть удалены немедленно : Если арендатор пропущен или был выселен, немедленно без промедления отправьте эти учетные записи в коллекции. Эти учетные записи гораздо сложнее собрать, и рекомендуется поддержка профессиональных коллекций.

Когда счета должны быть отправлены через 30 дней : Если арендатор завершил аренду, имеет недостаточный гарантийный залог и уехал с причитающимся остатком (обычные убытки, такие как арендная плата за 1 месяц, повреждение квартиры, потеря ключа и т. д.) , эти аккаунты должны быть отправлены в коллекции через 30 дней после выселения.

Когда счета должны быть отправлены после 60 дней : Если арендатор не завершил полный срок аренды и разрывает договор аренды, не согласовывая плату за досрочное расторжение или субаренду, имущество обычно «ускоряет арендную плату».Ускоренные арендные счета более распространены в студенческом общежитии, поскольку учащиеся рано бросают школу, переводятся в другую школу и т. д. Это оставляет их в долгу за месяцы аренды и остатки, которые часто превышают 5000 долларов. Причина ожидания до 60 дней заключается в том, чтобы позволить имуществу попытаться заполнить блок / кровать перед отправкой на сборы. Как правило, при ускоренной аренде, если квартира/кровать пересдается в аренду и заполняемость объекта составляет 100%, долг может быть списан. В некоторых штатах действуют законы, запрещающие ускорение арендной платы, поэтому важно работать с агентством по сбору платежей, которое может помочь вам определить эти штаты (и учитывать поэтапные корректировки баланса каждый месяц, пока не будет выставлена и/или оплачена полная сумма).

Коллекторское агентство Специализация

Сотрудничество с коллекторским агентством, которое специализируется на сборе платежей по управлению имуществом , также обязательно при попытке взыскать просроченные счета. BYL имеет опыт в области управления недвижимостью, включая студенческое жилье, многоквартирное жилье и военное жилье. Мы предлагаем восстановление сборов с арендаторов до и после выезда, а также предоставление кредитной отчетности Experian, TransUnion, Equifax и Experian Rent Bureau.Благодаря нашим специалистам по взысканию долгов и их опыту управления недвижимостью, а также низким ставкам сборов за взыскание, BYL Collections может помочь уменьшить или устранить головную боль по взысканию долгов для управляющих недвижимостью и максимизировать уровень собираемости. Запросите предложение, чтобы узнать, как BYL Collections может помочь.

Ваши права арендатора и взыскания задолженности

Ваши права в соответствии с Федеральным законом о справедливой практике взыскания долгов (FDCPA)

Если вы должны деньги своему арендодателю или коммунальному предприятию, и кто-то другой пытается взыскать деньги, этот человек может быть коллектором. Может быть, адвокат или юридическая фирма представляет вашего арендодателя, или, может быть, коллекторское агентство пытается взыскать с вас задолженность по арендной плате. В этом случае адвокат, юридическая фирма или компания могут быть коллекторами в соответствии с федеральным законом.

Федеральный закон гласит, что коллекторы не могут использовать нечестные или вводящие в заблуждение методы, чтобы попытаться взыскать долг. Это означает, что если сборщик долгов притесняет вас или делает ложные или вводящие в заблуждение заявления для взыскания арендной платы, он может нарушать федеральный закон.

Если вы считаете, что коллектор использует недобросовестную практику при взыскании задолженности, вы можете подать жалобу или позвонить по телефону (855) 411-2372.

Уведомление о защите от выселения

От сборщика долгов, пытающегося выселить вас за невыплаченную арендную плату, возможно, потребуется уведомить вас о моратории CDC на выселение во время его применения. Мораторий CDC больше не действует.

Если вы не получили это уведомление, поговорите с юристом. Найдите адвоката через местную ассоциацию адвокатов или офис юридической помощи.

Вы также можете подать жалобу или позвонить по телефону (855) 411-2372.

Сообщить о недобросовестном арендодателе
Ваши права как арендатора обычно прописаны в договоре аренды, а также в законах штата или местных законов.Посетите LegalFAQ.org, чтобы узнать о правах арендаторов в вашем штате.

Ваш арендодатель не может:

Принудительно выселить вас, сменив замки без решения суда

Требовать плату, проценты или другие платежи, на которые вы не соглашались под их контролем или

Угроза здоровью и безопасности жильцов

Чтобы поговорить с адвокатом, обратитесь в местную коллегию адвокатов или в юридическую помощь

Если вы живете в субсидируемом жилье, сообщите о недобросовестном арендодателе в Департамент жилищного и городского хозяйства Развитие (HUD)

Оставайтесь в своем доме в качестве жертвы домашнего насилия

Федеральный закон может защитить вас от выселения, потери жилищной субсидии или отказа в предоставлении жилья из-за домашнего насилия, насилия на свиданиях, сексуального нападение или преследование, совершенное против вас. Однако федеральные законы не запрещают арендодателям выселять обидчиков за совершение домашнего насилия в отношении вас даже во время пандемии.

Узнать больше о правах съемщика жилья жертв домашнего насилия правила вашего договора аренды
из-за вашей расы, цвета кожи, национального происхождения (страны происхождения или происхождения), религии, пола (включая сексуальную ориентацию и гендерную идентичность), семейного положения (беременность и семьи с детьми) или инвалидности.

Если вы или ваш арендодатель получаете федеральную финансовую помощь на жилье, вы также защищены от дискриминации в отношении жилья по возрасту.

Знайте свои справедливые жилищные права, когда вам грозит выселение

Сообщите о жилищной дискриминации, подав жалобу в Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD)
.

Разное